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农村房屋租赁权物权性质探究 　　【摘 要】随着我国城市化进程加快，对农村房屋租赁的现实市场需求日益提高，实践中农村房屋租赁行为也日益普及。我国房屋租赁立法将房屋租赁权定性为债权，并主要针对城市房屋，专门的农村房屋租赁相关法规只有一些零散的地方规定，不利于农村房屋租赁当事人权益的保护和其市场的顺利发展。本文通过对房屋租赁权性质学说的比较，以及对房屋租赁权物权特性的分析，认为我国法律应当确认房屋租赁权的物权地位，并通过对城市和农村房屋租赁的区别进行比较分析，完善农村房屋租赁制度。 【关键词】宅基地使用权；农村房屋租赁；农村房屋租赁权；流转；他物权 一、农村房屋租赁属于他物权 （一）农村房屋租赁概述 随着我国经济发展与城市化进程的加快，农村（特别是经济发达地区和城市郊区）产业多样化发展，不再局限于传统农业。一方面，对于土地利用方式多样化的要求越来越高。另一方面，农村间甚至城市向农村的劳动力流动人口越来越多。这为农村房屋租赁提出了市场需求。我国法律和政策禁止宅基地使用权的抵押（1995年发布实施的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》和1997年发布实施的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，明确规定宅基地使用权不得抵押），对农村房屋的出卖、出租也做出了严格限制。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”。此条虽然对农村房屋的出租作出了限制，即农村房屋出租后农民不再允许申请宅基地，但并没有禁止农村房屋租赁。房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人占有、使用、收益，由承租人按合同的约定向出租人支付租金的民事法律行为。在租赁房屋交付后，承租人便获得了对租赁物占有、使用、收益的房屋租赁权。关于房屋租赁的学说，无论是从房屋租赁权的债权性质，物权性质，或是债权物权化性质角度等展开探讨，所提出的买卖不破租赁制度、承租人优先购买权制度等注重的都是承租人权益的保护。关于房屋租赁的法律规定主要见于《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等，这些法规中的房屋租赁主要是指城镇房屋租赁。2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……”专门的农村房屋租赁只有个别的地方性规定。农村房屋租赁虽然在形式上与普通房屋租赁区别不大，但其涉及我国农用土地安全与农业正常发展，出租人主体农民往往又会是房屋租赁关系中的弱势方。在开扩农村房屋租赁市场和完善相关法律制度时，除了关注承租人的权益保护，也要注重出租人的权益和农村土地状况，也就提出了建立完善的农村房屋租赁物权体系的要求。 （二）房屋租赁权性质分析 主流的租赁权物权化说认识到了房屋租赁权的物权效力来自于法律的设定，而法律应服务于社会生活，社会经济规律以及对于承租人权益的保护要求法律将房屋租赁权设定为物权，有许多可取之处。但是，该说认为房屋租赁权与用益物权在法律逻辑上没有本质区别，应通过立法逐步将房屋租赁权发展为用益物权这一点，仍然值得探讨。物权的设定必须严格遵守物权法定原则，即物权的设定必须严格遵守法律规定，“禁止当事人自由创设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和共识方法”。为了避免当事人滥设物权损害他人利益，物权法定十分必要。从法律逻辑上分析，房屋租赁权的基本特点与物权相符合（农村房屋租赁权在特定性、独立性、直接支配性和排他效力方面，都符合物权法律逻辑，具体将在第三部分展开论述），之所以在现代社会生活上还是以其为债权性质，是出于法律的规定。然而事实证明，承认房屋租赁权的物权性质，更利于保护承租人的权益，也符合更深层次的经济规律的要求，有利于房屋出租人的财产价值的发挥，更能进一步促进宅基地土地流转的发展，我国法律将房屋租赁权归为债权是法律滞后的表现。房屋租赁权是承租人对所租赁的房屋占有、使用、收益的排他性权利，对照我国的物权体系，应归属于他物权。但租赁权物权化说建议将其简单归于用益物权实在欠妥。对于用益物权，《物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”在我国特殊的土地共有制度下，用益物权权能可以说作为物权来说其权能已经相当完善，其占有、使用、收益的权能在现实利用中一般能得到完全的行使。但是，房屋租赁权来源于房屋租赁契约（并不是说农村房屋租赁权产生于租赁契约其就是债权，租赁契约是农村房屋租赁权产生的原因，并不能决定其产生权利