20140113-东营油田测井东片区地块项目市场研究及初步定位报告.pptx

东营 ? 油田测井东片区地块项目市场研究及初步定位报告| 置力中国 2014-01 |前言本阶段服务解决的主要问题：研究城市和区域发展、项目地块特点，找到本项目的发展机会和优劣势研究住宅市场的供需关系、产品特点，找到市场接受度高的住宅产品特征研究商业市场格局及竞争关系，找到项目区域的市场空缺，以准确定位基于对东营市场和项目地块的研究，找到本项目的发展方向目录Part 1城市宏观研究Part 2 住宅市场研究Part 3 商业市场研究Part 4 项目自身条件分析Part 5 项目初步定位0418457688ContentsPart 1 城市宏观研究城市概况城市简介东营，地级市，位于黄河入海口，是石油之城，经济发达，总人口207万人，城市规模较小。规模：总面积7923平方公里，人口207万人，东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里。下辖区县：至2011年底，全市有河口区、东营区、广饶县、垦利县、利津县五个区（县），14个街道、23个镇、3个乡。刁口乡河口区资源型城市“石油”和“黄河”是城市特色利津县垦利县等级：地级市，国家规划的黄河三角洲的中心城市，是中国第二大油田胜利油田所在地。区位：位于山东省北部、黄河入海口的三角洲地带，东、北临渤海，是环渤海经济圈与黄河经济带的交汇点。经济：经济发达，东营港是国家一类开放口岸，是国务院确定的黄河三角洲区域中心港。交通：已形成公路、铁路、航空、港口一体的立体交通系统，但尚无高铁、机场班次也较少。东营区广饶县城市概况人口规模东营人口密度低，属典型的人口导入型城市，城市化速度的加快短期内将推动房地产业的发展。东营属人口小规模城市，2008-2012年常住人口增加了6.78万人，增长幅度有限。常住人口明显多于户籍人口，属人口导入型城市。东营人口密度为262人/平方公里，明显低于同年省平均人口密度（616人/平方公里）。城市化率明显高于全国平均水平并持续加快，短期内将推动房地产业的发展。经济发展经济发展东营经济总量居山东省第5，人均GDP位居全省第1，全国第3，经济水平在国内属领先地位，属于典型的资源型城市。区域城市排名城市名称2012年 GDP（亿元）?增长率（%）?人均GDP（万元）常住人口（万人）省内主要城市1青岛7302.1110.6%8.38871.382烟台5281.3810.3%7.58696.753济南4812.689.5%6.96695.04淄博3557.2010.5%7.45477.475东营3000.6612.1%14.53207.266威海2337.869.4%8.34280.32注：本表选择山东省具有代表性的城市与东营作比较数据来源：2012年各市统计公报从上表可以看出，东营的经济总量居山东省第五，增长率高于其他城市，经济发展水平势头好；在人均GDP方面，东营已远远超越省内其他城市，且在全国排名第三，经济水平处于领先水平。经济发展经济发展：GDP与人均GDP近年来GDP年均增幅大于12%，人均GDP增幅达12%，经济发展形势较好，利于商业发展。物业影响GDP对于物业的影响方式住宅GDP的稳步增长为居民带来了更多的经济收益，增长了改善生活环境的需求。零售GDP增加将带动人均收入增长，由此提高居民的消费意愿和消费能力，提高社会商品零售总额，零售商将需要更多的零售面积、更高的商品质量满足消费者的需求。自2008年以来，东营市国民生产总值呈持续稳定增长态势，年均增幅达到12.86%；2012年，全市生产总值30.66亿元，比上年增长12.1%；2012年人均生产总值达14.5万元，合2.3万美元，年均增幅达到12.15%。数据来源：东营市统计年鉴经济发展经济发展：产业发展因油田所在，东营第二产业占主导地位，且占比逐年上涨，第三产业发展缓慢，商业发展慢。根据产业规划，未来将重点发展环境友好型工业、现代服务业及海洋经济等生态产业。数据来源：东营市统计年鉴东营市为胜利油田所在地，第二产业一直扮演着举足轻重的角色，2012年第二产业增加值达2126.02亿元，较上年增长12.2% ，二产比重逐年递增趋势明显；随着城市产业结构不断优化，近两年来东营三产比重有所增加，但仍逊色于第二产业的发展。由此可见，产业结构特点很大程度上影响了东营市商业市场的发展；根据东营市重点产业规划，着力推动产业集聚，培育壮大特色产业集群，形成以高效生态农业为基础、环境友好型工业为重点、现代服务业和海洋经济为支撑的高效生态产业体系。经济发展商业消费：消费品零售总额东营市社会消费品零售总额逐年上涨，但人均消费品零售额偏低，商业消费需要进一步引导。自2009年受金融危机影响以来，东营消费品零售总额增幅有所回落，但仍保持着每年15%以上的高位增长态势，年均增幅超18%；2012年，东营市的人均