不动产估价-3比较法.pptx

第三章;第一节 比较法的基本原理;二、比较法适用的范围和条件;第二节 比较法估价过程;一、估价对象的状况评定;二、搜集交易实例的主要内容;II、搜集交易实例的途径;I、总体要求;II、具体要求;I、统一付款方式:一次性付清;II、统一采用单价;V、统一面积单位;【例】; 【解】;五、交易情况修正; II、交易情况修正的方法;III、交易税费非正常负担的修正;【例】;解：由正常成交价格–应由卖方负担的税费 =合同价格 有： 正常成交价格–正常成交价格×7% =2325元/平方米 即：正常成交价格=2325/(1-7%) =2500元/平方米;【例】;解：正常成交价格+应由买方负担的税费 =合同价格 有：正常成交价格+正常成交价格×5% =2625元/平方米 即：正常成交价格=2625/(1+5%) =2500元/平方米 ;六、交易日期修正;II、交易日期修正的参数依据：----可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。;【例】某宗房地产在2012年6月的价格为9000元/平方米，对其价格进行交易日期修正到2012年10月的价格。己知该地区该类房地产2012年4月至10月价格指数分别为：93.6，94.7，95.7，105.0，109.2，110.5，112.1(均以上月为100)。;七、 房地产状况修正;1.区位状况修正;2.权益状况修正;3.实物状况修正;4.房地产状况修正的具体方法;区域因素与个别因素直接比较分值表;⑵ 间接比较修正法：设定一个标准的房地产状况(100分)，对估价对象房地产状况和可比实例的房地产状况分别进行打分。采用以下公式修正计算：;区域因素与个别因素间接比较分值表;四、房地产状况修正应注意的问题;八、求取比准价格 ;2.最终比准价格的求取;第三节?????? 比较法应用举例 ;表 4-1 可比实例的相关资料; 在上表交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常价格的幅度；房地产状况中，正(负)表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象导致的价格差异幅度。 人民币与美元市场汇价2005年3月1日为1:8.5，2005年10月1日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2月1日保持不变，2005年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比???月上升0.5%。 ;1.计算公式：;比准价格C;3.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则：;例4-2：为评估某商品住宅2005年10月24日的正常市场价格。在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗似商品住宅的交易为可比实例，有关资料如下：;2.交易情况的分析判断结果，见表4-3。;3.该类商品住宅2005年4月至10月的价格变动情况，见表4-4。;4.房地产状况的比较判断结果，见表4-5。; 试利用上述资料估算该商品住宅2005年10月24日的正常市场价格。;2.交易情况修正系数：;3.交易日期修正系数：;4.房地产状况修正系数：;5.计算比准价格(单价)：;6.将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的做算结果，则：;1.可比实例的成交价格与成交日期;2.交易情况分析判断;4.房地产状况分析判断; 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是: 因素1是因素3的4倍,  因素2是因素3的1.67倍。 房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示可比实例的状况劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。