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房地产价格过高对宏观经济调控影响研究 　　【摘要】房地产业对于国民经济的影响力是不言而喻的，关系到整个国民经济的运行。我国城市住宅投资规模迅速扩大，商品住宅价格增长过快，不仅极大地影响城市居民的生活质量，也是整个国民经济发展的不稳定因素之一。在房地产市场早已成熟的发达国家，对房地产及其价格的研究是一直是经济学界研究的热点和重点。 【关键词】房地产价格，经济调控 市场经济中市场失灵的现象无处不在，房地产市场亦难逃厄运。人们把置地购房作为财产保值和增值的手段，会不轻易出售待价而沽，客观阻碍土地高效配置和合理利用。 由于土地资源的有限性、房地产保值增值的特性，使得房地产市场成为适合投机的市场，过度投机对市场有害无利。 一、房地产价格过热原因 随着改革开放成果惠及民众，国民生产总值和消费总值连年攀升，人均收入更是收获可喜。百姓投资渠道缺乏，投资手段集中于房地产国民经济快速发展使大量百姓手中富于闲钱，投资引导信息严重匮乏，股票、证券等金融衍生品市场不健全，加之传统购房置地理念深入人心，导致大量社会闲散资金未有效地得到投资利用，而是大量流入房地产市场，或投资升值，或出租获利。购买房产地产成为全社会人们投资的不二之选，客观抬高房价。 从供给角度看，房地产刚性供给较大，土地的供给，后期建筑材料的跟进使开发商需要大量资金的跟进和投入。商品住宅价格在土地交易价格推动下迅速上涨。促使很多人将预期消费意向提前转化为即期消费。旺盛的总需求推动了商品住宅价格上涨。 城市化拉动了住房消费，如决定规定‘在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门预测，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。 住房制度改革刹激了房地产市场的需求，政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配转移。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房成为推动房地产需求的决定性力量。 房地产市场是个特殊的市场很容易产生市场失灵，完全依靠市场竞争解决不了问题，需要一个公平公正的政府对他实行强制的外部监管。和股票市场一样，房地产市场的投资者也普遍存在‘典范示范偏差，和‘羊群效应”等心理现象，通俗地说就是追涨杀跌。这种心理使得房地产和股票市场的价格操纵行为容易得逞，而这又正是房地产市场和股票市场需要政府外部监管的理论依据。 二、房地产价格对宏观经济调控的影响 1、房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地产投机行为大行其道，主导了房地产价格的上涨。房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。 2、房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。 3、泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。 三、经济调控建议 1、税收调控政策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。征收物业税不但可以通过额度较高的保有税率来避免房地产被业主低效率使用的情形，还有效刺激了土地的供给，增大了流通中的不动产数量，进一步刺激交易。再次是增加大户型商品房的税收。尽管国家政策对小