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房地产开发项目可行性探究 　　摘要：结合房地产开发的实际工作，运用SWORT方法对项目的内部优劣势与外部的机会和威胁进行了剖析，并从经济、社会、环境、技术四个方面对房地产投资进行深入的可行性分析，建立起一套完善的可行性分析流程，为企业的良性发展提供了科学的决策。 关键词：SWORT 可行性研究 风险分析 1 前言 房地产项目投资具有高风险和高回报的特点。在我国，房地产业经过二十几年的发展，己成为国民经济的重要支柱之一。但是目前国内房地产业中还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析的风险研究方面还不够深入，表现在其一，项目可行性研究重在项目投资开发的各个财务评价指标，并以此作为项目是否可行的判断依据。其二，定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法，决策失误的现象大量存在。鉴于以上状况，作者将结合房地产开发企业的实际情况，以西安市高新区水晶SOHO项目为例，运用SWORT方法进行初步分析，并从经济、社会、环境、技术四个方面对此进行研究和探讨。 2 项目概况 项目场地东临团结南路、南临科技六路。规划总用地面积13333.1平方米，项目拟建设2栋25层高层办公楼，2层商业裙房。总建筑面积约105965.55平方米，其中办公楼68047.14平方米，商业裙房17662.43米，地下建筑面积20209.98平方米。容积率为6.43，绿化率36%。 3 SWORT分析 SWORT分析方法又称为态势分析方法，早在20世纪80年代初由旧金山大学的管理学教授提出来的，它是一种能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况的办法。本文将运用SWORT方法对本项目进行剖析，为可行性研究提供参考。 3.1 优势分析（Strength） 首先，公司多年的市场开发经验给了消费市场极大的信心，公司的物业管理和品牌都非常具有优势，这些都为本次项目提供了极大的升值空间。其次，对于此次项目，公司将聘请知名的建筑设计师等，这些都必能增加物业附加值，给客户以信心。 3.2 劣势分析（Weakness） 本项目的劣势主要有三：1.地块周边公交线路较少；2.地块北边近邻南窑头安置用地，外来人口多，品质受到一定影响；3.本项目的规模太小，导致商业体量较小，不适宜开发大型商业。 3.3 机会分析（Opportunity） 1、目前市房地产业处于一个稳步发展阶段，高新区良好的经济环境将吸引更多的企业前来投资创业。 2、项目在未来地理区位发展上处于优势，其周边的商圈发展属初期阶段。西有鸿基新城东有木塔寨两大商圈，其潜在的商业项目对消费吸引巨大。 3、项目开发可以充分挖掘商业价值，以商业来带动写字楼，两者有机结合，推出满足市场的产品，取得良好销售业绩。 3.4 威胁分析（Threat） 1、项目周边的旺座现代城、都市之门、汇鑫IBC等楼盘会流失一部分客户。 2、高新区写字楼较多，竞争激烈，而且未来周边地块大量的商业项目会有潜在地竞争趋势。 4 可行性研究 经对项目的SWORT分析后，可知道此项目在内部的优势和劣势、外部的机会和威胁，形成对此项目的直观把握。现从经济、社会、环境、技术四方面进行深入分析。 4.1 经济可行性研究 项目总投资为80266.45万元。其中，项目开发建设成本费用为61070.70万元，经营成本费用为19195.75万元。 本项目资金的筹措方案拟定为：申请银行贷款31000万元，占总投资的38.6%；建设单位资本金23000万元，占总投资的28.7%；其余资金后期以销售收入获取，可满足项目的建设投资需求。 从财务分析可以看出该项目全部投资税后利润率11.88%，本项目能有稳定的现金流量，能确保项目投资方获取可观的利润，具备经济可行性。 4.2 技术可行性研究 西安高新技术产业开发区房地产开发公司作为一家技术成熟，经验丰富的房地产开发公司，在市场调研、银行还贷、销售转投入以及宣传推介等方面都非常娴熟，具有较高的诚信力度。 合理的规划将有效促进施工进度，有力地控制建设成本与投资成本，及时地交付与销售。各项工序将有条不紊地进行，规避市场风险，极大程度上保障贷款资金的安全性、流动性。 这些都将减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设。所以从技术上来说，此项目是完全可行的。 4.3 环境可行性研究 西安高新区经过20年的发展，成为国家建设世界一流科技园区的六个试点园区之一，是陕西省科技创新、成果转化、科技产业发展的重要承载体和标志。优良的环境与综合配套，不仅为入驻企业提供了良好的办公与生活氛围，而且提升了园区的整体竞争力。 作为西安市最大的招商引资地，这里集中了大批高科技