[2017行业深度分析报告]房地产行业：最美夕阳红，养老地产进入抢滩登陆黄金期.pdfVIP

2017-10-30 房地产 目 录 1、 养老供需严重不平衡，政策频发加强引导3 1.1、 渐远的人口红利，沉重的养老负担 3 1.2、 优质公立“等不起”，优质民营“付不起” 4 1.3、 各级政府养老政策频出，加大支持引导力度 4 2、 从初步探索到抢滩登陆，养老地产进入黄金期6 2.1、 养老噱头促销成过去式，目前进入抢滩登陆黄金期 6 2.2、 各路资本加快布局养老地产，房企险资占大头 7 2.3、 “知名度+美誉度”，部分企业形成口碑养老产品线 8 2.3.1 、 房企系列（万科、保利、绿城、复星、上实、远洋）8 2.3.2 、 险资系列（泰康、人寿、太平、合众） 11 3、 三大核心：土地、资金、盈利模式12 3.1、 土地：见缝插针分散式养老，一次供地不超 5 公顷 12 3.2、 资金：国开行+专项债+保险资金，REITs 千呼万唤 13 3.3、 国资主导的非盈利性养老，公办民营和国企混改 16 3.4、 盈利性主流“会费+月费”，捆绑保险形成正反馈 18 3.5、 美国 REITs 养老盈利模式，核心在于风险收益匹配 19 4、 投资建议21 4.1、 万科A （000002 ）行业龙头多元扩张，资源禀赋优异，养老地产领跑者 21 4.2、 保利地产（600048 ）行稳致远，布局精准，三位一体养老进社区 22 4.3、 上实发展（600748 ）整合预期明确，产业链多元拓展，东滩养老发展空间巨大 23 5、 风险分析24 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 2017-10-30 房地产 1、养老供需严重不平衡，政策频发加强引导 1.1、渐远的人口红利，沉重的养老负担 近年来，随着我国人均寿命提升，生育率下降，老龄人口比例递增，劳动人 口递减，老年抚养比上升，养老负担日益加重。老人空巢独居现象严重，失 能老人和贫困老人数量较多。  老龄人口比例快速递增：2000 年我国65 岁以上人口比例达7% ，根据 联合国标准已正式步入老龄化国家行列；统计数据显示2016 年我国60 周岁及以上人口23086 万人，占总人口16.7%；65 周岁及以上15003 万人，占总人口10.8%，预计2050 年65 周岁以上人口比例将达24.41% 。  劳动力人口数量减少：2016 年末全国劳动年龄人口为 90747 万， 2012-2016 五年间累计减少 1796 万；根据China-Profile 数据，2015 年我国20-59 岁劳动人口比例约为60% ，预计到2030 年我国20-59 岁 的劳动人口比例将减少至总人口的53% （男性27.3% ，女性25.6%）； 到2050 年将减少至48% （男性25% ，女性23%）。