祥阁花园二期整体发展附营销策划方案.docVIP

祥阁花园2004年度整体营销策略 及营销推广方案 前 言 祥阁花园经过一期的销售,取得了阶段性的销售成果。但随着市场的发展和祥阁花园的发展,祥阁花园发展面临新的形式。 其一，品牌美誉度的再提升 祥阁花园作为大庆市大型小区之一，在一年的发展过程中，市场形象日趋成熟，在大庆人的心目中已经建立了一定的品牌形象。但是市场在变化，同时一期发展中的空调问题给祥阁的品牌造成了一定程度的损害。因此在新一阶段的发展过程中，塑造项目强势品牌，建立品牌美誉度，打造祥阁地产品牌成为发展的重中之重。 祥阁花园的所要做的，不仅仅是产品的构筑，而且必须是各方面社会资源的全面整合，实施全面升级运动，构筑祥阁花园品牌平台，赋予全新品牌的形象,为祥阁花园的发展和祥阁地产品牌的发展奠定基础。 其二，销售渠道开辟与实效广告传播的建立 2004年，祥阁面对的是大面积单位的销售，销售总价高，目标客户承接面有限。因此，祥阁花园一期小高层和二期单位的推出必须是通过产品功能价值的包装定位，针对目标消费群，增加产品的附加值与增值服务。尤其是在大庆在小高层市场尚未真正启动的情况下，如何开辟新的销售渠道，通过实效广告传播，引爆小高层市场，引领潮流。 目 录 第一部分 市场分析 一、大庆市宏观市场调查 二、2003年大庆市房地产市场调查 三、区域竞争楼盘调查分析 四、区域调查 第二部分 项目一期销售深度分析 一、目的 二、项目一期成交客户分析 三、媒体评估 四、推广活动评估 第三部分 2004年销售力分析与建议 一、2004年待售单位分析 二、项目的SWOT 分析 三、建议 第四部分 项目整体营销策略 一、品牌提升，增加附加值 二、目标客源，有的放矢 三、卖点升华，重点打好教育牌 四、强化直销，“走出去，请进来” 五、产品突围，产品力提升与优化 第五部分 项目营销推广阶段策略 一、项目推售原则 二、推广阶段划分 三、各阶段推广策略与计划 第一部分 市场分析 一、大庆市宏观市场调查 1、经济环境分析 大庆市位于松嫩平原中部，现辖四县五区，总面积2.1万平方公里。2002年末，大庆市全市总人口254.6万人，比去年增长9.95‰。其中市区面积5107平方公里，市区人口114.9万人，四县人口139.7万人。 ●国民生产总值： 2002年，大庆市实现国内生产总值1030.7亿元，同比增长8.0%。其中第一、二、三产业增加值分别达到30.1亿元、887.3亿元、113.3亿元，分别比去年增长27.3%、7.1%和12.7%。 2003年1—5月份，大庆市实现国内生产总值481亿元，同比增长8.6%。其中第一、二、三产业增加值分别达到5.3亿元、432.3亿元、43.4亿元，同比增长25.4%、8.2%、11%。 ●市民生活水平： 大庆市职工工资水平继续提高。2002年末全市在岗职工总数42.7万人，在岗职工工资总额75.0亿元，在岗职工年人均工资为17632元，比去年增长11.9%。 据抽样调查资料统计，2002年城市居民人均可支配收入9841.2元，比去年增长3.6%。城市居民人均消费支出7024.3元，比去年增长6.4%。农民人均纯收入1838.8元，比去年增长38.3%。 2003年1—5月份城市人均可支配收入为4433.9元，比上年同期增长8.6%；人均消费性支出为3120.6元，比上年同期增长2.9% ●整体经济发展速度： 大庆市的2002年国民生产总值比2001年增长8%， 2003比2002年预计增长9%。根据2001-2003年经济发展看，每年经济均以递增的速度发展。 表１　　　　 2002年大庆市宏观经济指标 调查项目 内容 同比增长（%） 国民生产总值 1030.7亿元人民币 8% 人均生产总值 40483.1元人民币 7.1% 人均可支配收入水平 9841.2元人民币 3.6% 人均消费水平 7024.3元人民币 6.4% 房地产业在国民生产总值中所占比重： 约1.3% 表2　　　　 2003年1-5月大庆市宏观经济指标 调查项目 内容 同比增长（%） 国民生产总值 481亿元人民币 8.6% 人均生产总值 18789元人民币 10% 人均可支配收入水平 4433.9元人民币 8.6% 人均消费水平 3120元人民币 2.9% 二、2003年大庆市房地产市场调查 1.大庆市整体经济发展趋势 大庆市属于工业城市，特别是建市时期，工业总产值占国民总生产总值的90%，但随着城市的发展，第一、二、三产业的发展得到相应的平衡，如2002年工业总产值只占了国民生产总值的50%。特别是教育产业得到了重视，政府前几年推出“实施科教兴市战略，加快建设高科技现代化城市步伐”,把开发区规划为大学城的集聚区，以达