房地产项目用地拆分.pptVIP

* 别墅+高层组合 说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y X+Y=43681 0.65X+5.0Y=87363 别墅占地面积：X=30125平米 占地比例：69% 高层占地面积：Y=13556平米 占地比例：31% 计算得出： 净利润率= 19.55% 净利润额=6899万元 物业组合模式 * 洋房+高层组合 说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y X+Y=43681 1.2X+5.0Y=87363 洋房占地面积：X=34485平米 占地比例：79% 高层占地面积：Y=9196平米 占地比例：21% 计算得出： 净利润率= 18.01% 净利润额=5998万元 物业组合模式 * 物业组合模式研究结论 组合 占地比例 套数 利润率 利润额 别墅+高层 别墅69% 高层31% 别墅98套 高层847套 19.55% 6899万元 洋房+高层 洋房79% 高层21% 洋房318套 高层575套 18.01% 5998万元 √ 通过测算，B地块在以上组合模式中， 别墅+高层的组合模式利润率和利润额都相对较高，但由于别墅只有98套，而且整个地块面积小，不利于别墅形成规模组团，不利于别墅产品打造； 洋房+高层组合中，洋房318套，可形成较大规模组团，有利于地块价值提升，因此建议洋房+高层组合； * C地块用地拆分研究 * 通过对CD地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5），地块可进行多种物业形态的组合： 单一物业 高容积率纯洋房社区 两种物业组合模式 别墅+高层 洋房+高层 三种物业组合模式 别墅+洋房+高层 满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算 物业组合模式初判 * 物业组合模式 单一洋房社区 通过对地块的分析和解读，考虑将C地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋房社区容积率为1.2，如果本地块要满足1.5的地块容积率，可以提高洋房的楼层，如5+1、6+1、7+1电梯洋房，因此针对此种方案进行测算： 净利润率=21.28% 利润额=11633万元 * 别墅+高层组合 说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y X+Y=93059 0.65X+5.0Y=139589 别墅占地面积：X=74553平米 占地比例：80% 高层占地面积：Y=17506平米 占地比例：20% 计算得出： 净利润率= 18.65% 利润额=11481万元 物业组合模式 * 洋房+高层组合 说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y X+Y=93059 1.2X+5.0Y=139589 洋房占地面积：X=84396平米 占地比例：91% 高层占地面积：Y=8663平米 占地比例：9% 计算得出： 净利润率= 16.67% 利润额=9595万元 物业组合模式 * 组合 占地比例 利润率 利润额 别墅、洋房、高层 别墅42.5% 洋房42.5% 高层15% 17.93% 10996万元 别墅55% 洋房30% 高层15% 18.09% 10903万元 别墅+高层 别墅80% 高层20% 18.65% 11481万元 洋房+高层 洋房91% 高层9% 16.67% 9595万元 洋房 洋房100% 21.28% 11633万元 组合模式测算结论 √ 从上面的表格可以看出，C地块的物业组合模式中，纯洋房的组合利润率和利润额都最大，分别达到了21.28%和11633万元； * Step five：综合结论及建筑密度验证 * 组合模式综合结论 组合 占地比例 建筑面积 预计套数 利润额 利润率 A地块 别墅80% 高层20% 别墅116128平米 高层217040平米 别墅581套 高层2713套 32829万元 23% 纯洋房社区 洋房333225平米 洋房2563套 31979万元 25.75% 根据对地块拆分测算结果来看，A地块的所有物业组合模式中，别墅+高层和纯洋房两种组合模式是比较可行的； 其中别墅+高层组合利润额相对较高，为32829万元；纯洋房的利润率相对较高，为25.75%；这两种方案都具有可行性； 备注：别墅按照200平米/套；洋房按照130平米/套，高层按照80平米/套计算，以上均为建筑面积。 * 组合模式综合结论 组合 占地比例 建筑面积 预计套数 利润额 利润率 B地块 洋房79% 高层21% 洋房41340平米 高层46000平米 洋房318套 高层575套 5998万元 18.01% C地块 纯洋房社区 洋房139589平米 洋房1074套 11633万元 21.28% 备注：别墅按