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信托投融资项目财务尽职调查 2011年5月8日 上海 Contents 财务尽职调查的关键内容 1、交易对手的财务状况 2、项目的资金周转特点 3、信托资金退出来源的风险评估 信托投融资财务尽职调查的重要提示 一、项目是信托投融资财务尽职调查的核心 二、项目的资金周转特点是财务尽职调查的重中之重 信托投融资项目财务尽职调查的基本要点 一、交易对手的基本财务状况及关键财务指标 1、经营收入 2、利润 3、净资产 4、资产负债率 5、其他 二、项目的现金流周转特点 三、交易对手自有资金的投入情况 四、担保方的财务状况 五、风险控制措施的财务尽职调查 1、股权的财务评价 2、抵质押资产的财务评价 财务尽职调查的现实困惑及解决之道 一、尽职调查的难点： 潜在财务风险的调查 二、潜在财务风险调查的现实障碍 1、财务资料可信度较低 2、项目外部环境的多变 3、后发达国家的“潮涌现象”与产能过剩 4、企业管理的不规范 三、财务尽职调查的难点 1、财务风险的快速识别。 2、信息的过滤和处理。 四、对项目核心风险的准确把握是信托公司竞争优势之所在。 财务潜在风险以及案例分析财务“黑洞”分析 一、账面现金尽职调查 1、“受限使用”的账面现金 银行承兑汇票保证金等。 2、人造美女 在报表日调动资金来充实“货币资金”账户。 二、财务“黑洞”特点 1、危害极大。 2、隐匿性较强，难以查清。 三、财务“黑洞”分析 1、对外担保等形式的或有负债。 应对措施：项目公司原股东对信托融资进入前的或有负债提供连带责任担保。 2、投资“黑洞” 应对措施：项目公司在申请融资时须报送信托期限内各项投资计划，并承诺在突破原定投资额度时通过提前偿还信托资金等方式来控制风险。 财务潜在风险以及案例分析财务“黑洞”分析 一、项目公司： 重庆同创置业有限公司 总资产一度达到20亿元，开发量超过百万平方米，排名重庆第六的明星开发商。 二、发展历程： 1、2003年至2006年： 开发同创大厦、同创学林雅园、同创奥运和同创国际等项目。 2、2007年： 开发“同创高原”（项目销售不畅）。 3、2008年年底： 企业崩盘。 财务潜在风险以及案例分析财务“黑洞”分析 三、企业整体资金运作状况： 银行融资收缩，项目销售不畅，高利贷维持信用难以为继。 （一）2007年： 2007年中期，同创置业在两家信用社的贷款到期。同创置业以月息6%向某公司借款2000万元，用于偿还信用社贷款。 2007年11月，兴业银行借款到期，该行不同意贷款展期。同创置业又以月息12%向某公司借款3000万元，以偿还兴业银行贷款。 2007年3月，同创置业就同创高原项目向民生银行贷款，民生银行于7月同意给予开发贷款5亿元，期限3年半，以项目所有土地和在建工程为抵押。民生银行一次性收取了6000万元的财务顾问费，在第一批4亿贷款中，同创置业实得资金为3.4亿元。 在拿到民生银行3.4亿元贷款后，同创置业偿还了其他银行的部分债务，支付了购置土地欠款4000万元。同创置业实际可使用资金只有6000万元。 2007年发生高利贷10笔金额合计为3.35亿元。 2007年，同创置业银行融资处于收缩状态。 （二）2008年： 2008年1月，为了支付购置土地欠款，同创置业再次向两个公司以月息6%贷款4300万元。这笔资金是以资本金的形式进入项目公司。 2008年2月，民生银行要求同创置业将2000万元做为销售回款打到民生指定的帐户，同创置业为此向高利贷借款2000万元，以保证从民生银行获得资金（销售不畅，以融资款来虚拟营造销售回款假象）。 2008年2月，同创置业向某投资公司贷款3000万元，用于支付之前借的两笔民间借贷。 2008年6月，重庆国投向同创置业提供2年期贷款3.5亿元。 2008年年底同创置业资金状况： 同创置业高利贷余额多达1.88亿元。从2007年第一笔高利贷算起，平均每天的贷款余额为2.46亿元，假设按照6%的月息计算，每天需要支付的利息多达49.2万元。 （三）从2008年12月底开始，同创置业开始拖欠民生银行贷款利息，累计欠息金额372万元。 财务潜在风险以及案例分析财务“黑洞”分析 四、企业资金循环示意图 五、企业两套资金循环分析 （一）内循环 自有资金和直接融资。 （二）外循环 销售回款及间接融资。 （三）企业资金良性循环的要害 1、良好的销售。 2、外循环和内循环良性互动。 六、同创置业崩盘原因 （一）项目销售不畅是主因。 （二）资金内循环主要依靠高成本的民间融资是次因。 七、风险提示危险信号： 银行融资收缩。 八、“财务黑洞”表现 （一