土地储备规划编制方法探析.docVIP

土地储备规划编制方法探析 【发布日期】2010-3-8 【作者】刘保奎 冯长春 韩丹 【来源】《中国房地产》 刘保奎 冯长春 韩丹 北京大学城市与环境学院 ??? 近年来，土地储备作为土地市场的重要环节和组成部分，已成为各地土地管理部门关注的热点和工作重心。为了更科学有效地指导土地储备工作，各地纷纷编制土地储备规划(计划)，大大促进了土地储备工作的有序、有效进行。特别是《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号，下称《办法》)的颁布实施，为土地储备规划的编制提出了新的要求。??? 但《办法》并未在规划目标、依据、规划期限、内容、规划实施保障等方面提出强制性要求或详细的指导意见。因此从各地的实践情况来看，土地储备规划编制深浅不一，进而对土地储备工作的指导作用也存在很大差异。本文以《办渤为主要依据，就现阶段土地储备规划的编制进行探讨，以期对各地土地储备工作有所帮助。??? 一、土地储备规划的目标和指导思想??? (一)规划目标??? 《办法》中对土地储备的内涵有如下阐述：“土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”??? 应该说，土地储备规划的目标与土地储备的目标，二者在本质上应该是一致的，即“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。??? (二)指导思想??? 土地储备规划应该以科学发展观为指导，遵循“以人为本、全面、协调、可持续”的要求，树立科学的土地利用观，正确处理社会主义市场经济条件下经济发展与土地资源利用和保护的关系，做到四个统筹，即“统筹区域之间、城乡之间、近期与远期之间、增量与存量之间”的用地需求，转变规划编制理念、创新规划编制技术、提高规划实施质量，促进土地资源合理配置与集约利用，保障城市经济社会环境协调发展。??? 二、土地储备规划的依据和期限??? (一)规划依据??? 土地储备规划编制首先应遵循相关法律、法规、条例、办法等，主要有：《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发 [2001]15号)、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(国家土地管理局令第8号)、《国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见的通知》(国土资发[1999]222号)、《关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知》(国土资发[2000]337号)、《国土资源部闲置土地处置办法》、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》(国土资发 [2008]138号)等。还应当依据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划，以及土地供应计划、控制性详细规划、商业网点规划、住房建设规划等，做到与上位规划相协调，与当地经济社会发展相协调。??????? (二)规划期限??? 考虑到我国经济社会发展速度和土地政策的调整，土地储备规划期限不宜过长，建议分近远期，远期为5年，近期为3年。年度土地储备计划是土地储备规划在时间维度上的细化，应受土地储备规划的指导和指标约束。考虑到基础数据收集的难易和数据口径的一致性，土地储备规划的编制应尽量与上位规划相协调，特别是要与经济社会发展五年规划在编制节奏和期限上相协调。??? 三、土地储备规划的工作组织与规划实施??? (一)工作组织??? 1。由市政府组建土地储备规划修编领导小组，其主要职责是：研究确定工作计划；协调各部门的关系；研究解决规划工作中的重大问题：审查规划方案。??? 2．规划修编领导小组下可设临时办公室，负责规划修编中的具体组织与协调工作。各部门和各地市指定联络员，负责向办公室提供有关资料，反映用地需求和意见，参与规划方案的研究和协调。????3．制定工作计划，包括规划指导思想、工作内容、工作步骤与方法、工作人员组成与分工、工作经费等。??? (二)技术准备??? 制定技术方案，包括规划依据、规划内容与方法、技术路线、成果要求等；配置相应的设备，以满足专题研究、分析测算、规划制图、信息化管理等需要：对规划编制人员进行必要的技术培训。??????? (三)资料准备??? 1．宏观经济数据。包括近年城市GDP、人口、地方财政收入、城镇居民人均可支配收入、固定资产投资、合同