限购令_及其对房地产企业财务状况影响分析.docxVIP

THEORETICAL EXPLORATION理论探索“限购令”及其对房地产企业财务状况影响分析摘 要 自上个世纪 90 年代以来，我国房地产行业发展迅速，成为我国国民经济的支柱行业之一，对国民经济 起着举足轻重的作用。虽然表面上看房地产行业利润率非常高，发展情况也非常良好，但其实其中存在着大量的 泡沫，而 2009 年开始的“国四条”、“国十条”、“国八条”，提早戳破了这个泡沫。文章立足于此形势下， 通过财务报表的数据及其他相关的信息数据，分析“限购令”对于房地产行业的影响，对于房地产企业财务状况 的影响。力图在此层面上，可以为房地产企业提供一些借鉴。关键词 限购令；房地产；企业；财务状况文 / 周海燕 何长宽一、引言自上个世纪 90 年代以来，我 国房地产行业发展迅速，成为我国 国民经济的支柱行业之一，对国民 经济起着举足轻重的作用。虽然表 面上看房地产行业利润率非常高， 发展情况也非常良好，但其实其中 存在着大量的泡沫，业界也一直猜测何时这种泡沫会消失，届时会引 来房地产的一个大幅下跌。但是， 在泡沫化自动消失前，房地产的“限 购令”却提前给了重大一击。但我们可以看到中国房地产发 展过程中存在众多的问题，商品房 的供求不平衡、商品房价格上涨过 快，大大超出了国民的承受能力， 给整个社会进步和发展造成了重大影响。房地产业盲目的火爆，大量 投机资本的存在，导致房地产泡沫 增大。为了解决这些问题和规范房 好地产市场，国家颁布了一系列的 调控政策，对房地产的发展产生了 一定的影响。而随着严厉的房地产 政策的出台，给房地产行业产生重 大的影响，使得房地产行业一度陷 入低迷。国家的“限购政策”限制政策主要内容影响2009 年《国四条》1、增加供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房 和公共租赁房用地供应。2、支持居民自住和改善型住房消 费 3、推进保障房建设。4、加强市场监管。此时房地产政策的目标是遏制房价上涨，而非降低房价， 因此调控政策收效微弱。2010 年的《国十条》1、实行更为严格的差别化住房信贷政策，发挥税收政策对 住房消费和房地产收益的调节作用。2、增加居住用地有效 供应，调整住房供应结构。3、加强对房地产开发企业购地 和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信 息披露制度。随着各地限购令的出台，房地产市场有所降温，房价上 涨势头逐渐回落，开发商囤地现象得到遏制，贷款投资 和投机购房需求得到控制，调控政策影响逐渐显现。流 动性紧缩趋势明显。住房保障体系不断完善。2011 年新“国八条”首套房商业贷款首付为 30%，二套房贷首付的比例提到 严厉的调控政策，紧缩的货币政策下，投资需求受到打60%，贷款利率提至基准利率的 1.1 倍，第三套及以上住房不得发放商业贷款。2012 年“国十一条”严格二套房贷的管理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导，对二套房不再区分改善型和非改善型，一律按压，刚性需求受市场影响持观望态度，房价受到一定的40% 执行。遏制，销售量同比回落，保障房建设速度加快。2013 年“新国五条”1、完善稳定房价工作责任制。2、坚决抑制投机投资性购房。3、增加普通商品住房及用地供应。4、加快保障性安居工程规划建设。5、加强市场监管。▲ 表 1 “限购令”相关的主要政策及其影响104MONEY CHINA / 2014 年 8 月 财经界▲ 图 1 房地产 2008 年 -2013 年房地产开放投资▲ 图 2 房地产 2008-2013 年全国销售额和面积增长情况保利地产增长率 金地集团增长率 万科增长率▲ 图 3 房地产企业资产规模及其增长率变化图▲ 图 4 房地产企业销售收入增长率变化图▲ 图 5 保利地产 2008 年——2013 年现金流量情况图了房地产行业的销售情况，减少了企业的资 金收入，而央行的“加息”，增加了房地产 行业的筹资成本。在这些政策下，房地产行 业极容易发生资金断裂而破产。紧绷的资金 链，激烈的商业竞争，给房地产行业的生存 和发展带来巨大挑战。二、限购令及其行业影响分析自 2009 年开始，我国迎来了最为严峻 房地产调控时期，通过表 1“限购令”相关 的主要政策及其影响，可以看出我国的房地 产行业面临着重大的挑战，进行了重新一轮 的洗牌。进一步地，限购令对于房地产行业的影 响可以非常明显地从房地产开放投资额和 房地产销量上显现出来。通过图 1 房地产 2008 年 -2013 年房地产开放投资，图 2 房地产 2008 年 -2013 年全国销售额和面积增 长情况，可以看出，房地产商品住宅开发同 比增长在 2010 年达到了顶峰，而后两年开始下滑，并且下滑趋势明显，但在 2013 年 略微上升。同时，通过图 2，可以对比看出， 商品住宅销售额增长，是在 200