第章房产变更测量.docVIP

第九章 房产变更测量 房产变更测量是指在完成初始房产测量之后，因房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等涉及权界调整和面积变化，为保持产权产籍资料的现势性而进行的房屋及用地的位置、权界、面积和现状的测绘调查，是房产经常性的工作内容之一。通过及时、准确的房产变更测量，确保房产图的现势性和房产档案的真实性，为房产日常的转移和变更登记提供准确的权利位置定位图籍和权属面积等数据。 ?1、 房产变更测量的内容 房产变更测量包括现状变更测量和权属变更测量。现状变更测量具体反映在分幅图和分丘图上，权属变更测量具体反映在产权证附图与登记档案上，为产权产籍提供测绘保障。 1.1、现状变更测量的内容 (1)、房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别(结构、层数、用途)和平面位置的变化； (2)、房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁和倒塌； (3)、围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等房屋围护物和附属设施的变化； (4)、道路、广场、河流、街巷等的开拓、改造，河、湖、沟渠、水塘等水系的边界变化； (5)、行政境界的调整，房屋坐落（地名、门牌号）的更改； (6)、房屋及其用地面积的增减变化； (7)、纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。 ?1.2、权属变更测量的内容 (1)、房屋买卖、交换、继承、分析（割）、赠与、兼并、入股、赠于等引起的房屋产权的转移和变更； (2)、土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直； (3)、征用、划拨、出让、转让土地而引起的用地权属界线的变化； (4)、法院、公证处等司法部门裁决的房地产转移和变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。 (5)、产权的注销以及设定的他项权利(抵押、典当等)范围变更或注销； (6)、房产权利人自行申请，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。 2、房地产变更测量的实施步骤 变更测量应根据房地产变更的有关资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行新权界位置和面积的测定，并及时调整丘号、界点号、幢号和户号等有关的房地产编号，最后进行房地产资料的处理。 2.1、准备工作???　?通过各个渠道收集的房地产变更的有关资料，进行整理、归类、列表，调用已登记在案的资料和房地产地籍图。 2.2、房地产变更调查 ????　根据房地产变更登记申请书，结合已有登记资料，进行房地产现状调查、权属调查和界址调查。 ????　（1）、现状调查：即房屋及其用地的自然状况的调查，自然状况的调查一般是指房屋坐落、建筑类别、用地分类等情况变化的调查。????　（2）、权属调查：即房屋及其用地的权利状况的调查，包括登记的权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况的调查与核实。????　（3）、界址调查：即房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。认界时，不论任何方式指界，必须得到邻户认可并签章；确界时，坚持房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则；标界时，严格执行《房产测量规范》相关规定，标示在房产图上，区别毗连界址位置。 2.3、权界位置和面积的测定 ????　房地产变更后新的权界位置和面积的测定实际上是一项复丈工作，由于房地产变更登记是以产权户为单位进行的，变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定。 (1)、权界位置的变更测定 ????　一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋，也可以多个产权户共同拥有一幢房屋，应分别测定，绘分幢分户图或分层分户图，图示变更后新的权界位置，不仅为重新计算分户权属面积作准备，而且也是颁发房地产权证附图的需要。????　同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复丈图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不符值应在《房产测量规范》规定的限差以内。 （2）、面积的变更测定 通常，属于下列情况之一者应考虑房屋建筑面积变更测绘：一栋已竣工房屋，在完成建筑面积测绘计算之后，增加或减少部分建筑空间而引起该栋房屋建筑面积的增减；一栋房屋的部分分户建筑面积权属界线发生变更所引起的分户建筑面积的增减；一栋房屋应分摊共用建筑面积范围发生变化或其服务功能发生变更而引起整栋或部分分户建筑面积的分摊共用面积变化。 ①一栋房屋增加部分建筑空间，且增加部分不能成为独立一栋，而是成为原有建筑的一部分时。例如，在原有建筑之外再建室外楼梯；又如，在原建筑外墙凹进部分延伸楼板并用外墙封闭等。 a、当一栋房屋只需计算和提供整栋建筑面积（不分户），且新增加部分的建筑空间借用原建筑外墙，新增加部分面积按原建筑外墙外边线和新加的外墙的外边线范围计算。这时，原建筑部分的面积不变，整栋的建筑面积增加新增建筑空间的面积。 b、当一栋房屋需分户计算及提供分户建筑