对城化与房地产开发的思考(叶剑平).docVIP

对城市化与房地产开发的思考 　　　　　　　　　——叶剑平 主持人： 　今天非常高兴的请到了中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授为我们讲课，他主讲的内容是对城市化与房地产开发的思考。 叶剑平： 大家好！原来叫我讲城市化和房地产开发，我想在新的形势下我就把题目改了一下，有几点思考，由于是高级研讨班，所以我想就跟大家一块儿思考一下这些问题。 讲之前我介绍一下人民大学。人大土地管理系房地产信息中心也是在研究不动产方面比较早的，从1985年开始研究，在北京高校或者说在全国高校里都算最早的了，我们有了这个专业的博士点、硕士点和本科，欢迎各位老总到我们那儿去交流或者要我们的毕业生。我们每年招在校的十几个博士生，三十多个硕士生，三十个本科生，当然还有博士后。 我想讲五个方面的问题，由于房地产开发和我们国家大的发展思路和发展方向、政策是紧密相关的，所以作为房地产开发企业也好，管理部门也好，甚至开发区也好，肯定首先要把握好大势，大势我们无法抗拒，在这个大的情况下再说我们自己的项目怎么做。我想讲一讲城镇化的特点，对里面城市化发展的几个阶段进行简单的回顾，然后再讲一讲我国城镇化过程中面临的问题，看一看现在政府提出的和谐社会、科学的发展观、城乡统筹发展，在这样大的政策背景下到底向哪一方倾斜，刚才开车的时候收音机里就问什么是和谐发展，专家就说和谐要从政治上和谐，我们的经济发展快于政治的发展，GDP的增长快于一般老百姓收入的增长，所以这是不和谐的，当然还有城市收入的增长又快于农村收入的增长，一大堆人问农民不是建水，几千年来农业税已经取消了，后来有个农民说取消税，可是农产品的生产资料价格和增长，税的取消觉得没有得到什么好处，被价格淹没了，又是被城市掠夺走了，好不容易省了几百个亿，中央损失了几百个亿的税，最后别的东西一涨价又收走了，所以就不和谐。不和谐是不是能从制度上做到，如果做不到的话和谐始终会存在下去。城市化和房地产开发，现在最重要的是，和谐社会也好、经济可持续发展也好存在土地稀缺，现在又严格控制土地，有人理性的分析现在政府这样的政策对不对，会不会影响高速发展的经济，这也是看看政府的态度，我们从客观角度分析一下这样的政策到底可不可行，如果不可行的话中国就有一句话，上有政策，下有对策，这样的政策肯定就失灵了，如果是可行的，真是科学的，我想这样的政策执行是有效果的。从客观上来分析这些问题，以便我们未来投资可以掌握大的方向。 第一个特点，城市化高速发展期，结合世界各国发展的平均速度，国民经济增长的情况来说，城市化是在高速发展期，高速发展期的特点就是扩张，假设成立的话毫无疑问城市的扩张是个必然规律或者说是历史规律，如果是历史规律的话你要阻挡它就很难了，但是怎么去引导，使得这种扩张更理性，更科学，这是管理层所要考虑的。 第二个特点，工业化基础上的城市化加速期，我们这种城市化是在工业化的基础上，实际上工业化是滞后于城市化，所以有人说城市扩张的时候土地城市化了，但是人没有城市化，也就是说农民被留在农村了，主要的原因是什么呢？产业滞后，房地产业的发展迅速，支撑国民经济的其他产业是滞后的，滞后的原因就是大家把所有的原因都进入到了回报高的领域，比如说房地产，以前是金融炒股票，炒着炒着受不了了，就到了房地产，资金总是流向收入高的地方，这是市场经济无形手的作用，没有说它是对还是错，只要回报高谁都可以进去，这很正常。 由于工业化之后，城市化在这样的时期，虽然经济发展，就业没办法提高，所以城市的失业人口最近公布的数据是4.5％的失业率，再加上模糊的，自己开个门脸的都是有就业的，卖冰棍的都不是失业的，这些加起来更多。另外农民按照媒体报道是4000万的三无农民，无地、无业、无保障的农民，这些劳动力实际上是很强大的，当然房地产业可以提供很多就业机会，主要是建筑，另外其他产业没上来，所以就业机会很少，在很少的情况下就提出了第一个问题，和谐社会出现了一个障碍，就业问题。人没有工作的话肯定好多问题就会出现，就业不充分消费就没有办法刺激，消费水平没有办法刺激经济发展的动力就缺乏，为什么国外看中中国，来投资，美国投资商自己就说，只要你想出一个东西来，让0.01的中国人买你的产品，那你就不得了了，确确实实是这样。东南亚的人说，只要一个中国人吐一口口水，他们就被淹没了，说明我们的潜在需求很大，现在说和谐社会从宏观层面来说是很对的，如果农民的收益能够提高1000块钱，住房消费现在政策也向这方面转变，政府给贴息贷款，农民工进城也许买房子不能买最高档的，只买一般的，政府还有一些资金的配套，政府土地征地费用的增加投入到了农民补贴等等，提高农民的消费水平或者进城的能力，这样就会刺激这部分人的消费，刺激这部分人的消费就刺激我们的生产，一刺激生产，中国未来的经济发展就会