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湖北省城镇基准地价更新技术规范 (试 行) 湖北省国土资源厅 二00六年五月 目 录 1 总则 3 1.1 适用范围 3 1.2 基准地价的内涵界定 3 1.3 基准地价更新的一般要求 3 1.4 基准地价更新遵循的基本原则 4 1.6 基准地价更新的技术途径 4 1.7 基准地价更新方法以及更新范围说明 4 1.8 基准地价更新成果 4 2 基准地价更新程序 5 2.1 前期准备 5 2.2 资料更新调查 5 2.3 数据分析处理 6 2.4 成果完善与编制 7 2.5 成果验收与审批 7 3 基准地价更新常用方法 7 3.1 利用土地收益资料更新基准地价 7 3.2 利用市场交易资料更新基准地价 8 3.3 利用地价指数更新基准地价 11 3.4 基准地价的更新确定 12 3.5 土地出让金及年地租的确定 12 3.6 基准地价更新结果分析 13 4 基准地价修正系数表的编制 13 4.1基准地价修正系数表编制的要求 13 4.2 级别或区域基准地价修正系数表的编制 13 4.3 路线价修正系数表的编制 14 4.4 修正系数的检验 14 5 基准地价更新成果整理 14 5.1 基准地价更新成果 14 5.2 更新成果整理的一般要求 14 5.3基准地价更新成果整理 14 6 基准地价更新成果应用 14 附录一 基准地价更新用表 15 附录二 修正系数指标说明参考表示例 21 1 总则 1.1 适用范围 为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确反映城镇地价分布规律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T 8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001制定本规范。 本规范规定了湖北省城镇基准地价更新的总则（包括适用范围、目的、基准地价的界定、基准地价更新的原则以及成果）、基准地价更新的技术路线和方法、基准地价系数修正表的更新以及更新成果的应用。 本规范适用于湖北省行政区域内城市、建制镇范围内的基准地价更新。独立工矿区、开发区范围内的基准地价更新可参照执行。 1.2 基准地价内涵界定 基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。 为便于区域地价平衡，规范地价管理，湖北省各城镇基准地价内涵统一设定：基准日为2006年6月30日，其他内涵见表1.2-1。 附表1.2-1 湖北省城镇基准地价内涵的界定 类型 年限 土地开发程度 容积率 特大及大城市 商业用地 40 六通一平或以上 2．5-1．8 住宅用地 70 六通一平 2．0-1．5 工业用地 50 五通一平 1．0-0．6 中等城市 商业用地 40 五通一平 2．0-1．5 住宅用地 70 五通一平 1．6-1．0 工业用地 50 三通一平 0.8-0.4 小城市 商业用地 40 五通一平 1.2-1.0 住宅用地 70 五通一平 0.8-0.5 工业用地 50 三通一平 0.4-0.3 说明：三通一平：通路、通电、通水及场地平整 五通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水及场地平整 六通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整 七通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络（视各地实际自定义） 1.3 基准地价更新的一般要求 1.在原有的土地定级或划分均质地域的基础上，根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变化以及土地市场的发展情况选用土地收益、市场交易地价和地价指数等资料来全面或局部调整更新基准地价。 2.基准地价成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。 3.成果更新应进一步明确界定基准地价的内涵、构成。 4.逐步建立以基准地价为核心的地价体系，包括用于政府公示的级别基准地价；用于政府出让的区段价、区片价以及用于宗地价格评估的修正系数体系。 5.为确保基准地价更新的准确性、连续性以及成果的完备性，必须逐步加强和完善计算机技术的应用。 1.4 基准地价更新遵循的基本原则 基准地价更新过程中，除《城镇土地估价规程》4.1规定的估价原则外，还须遵循以下原则： 1．准确性原则。为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。 2．重点性原则。应根据城区规划图以及城区土地利用德空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视， 使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的必威体育精装版状况。 3．动态