第十章房地产开发建设.pptVIP

第九章 房地产开发建设管理 第一节 房地产开发项目建设 的招标与投标 一、招标投标的方式 1、公开招标。 2、邀请招标。 3、议标。 二、中标的基本依据 1、技术实力 2、经济实力 3、管理经验 4、效率高低 5、价格是否合理 6、信誉 对以上因素作出综合评价，选择确定中标者。 三、招标机构的运作 发展商用招标方式发包工程时，需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务的处理。招标过程的决策活动主要包括以下事项： 1、确定开发项目的发包范围。即决定开发项目是全过程统包还是分阶段发包，或者是单位工程发包、分部工程发包、专业工程发包。 2、确定承包方式或承包内容。即确定是以总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是以全部包工包料，还是部分包工包料、包工不包料等方式来发包工程。 3、确定标底。标底是招标单位对建设项目工程造价费用的估算，是发展对招标工程施工所需费用的自我测算和控制数，也是衡量投标单位报价的准绳。 4、决标并签订合同或协议 招标中的日常事务工作主要包括以下内容：①发布招标通告或邀请招标函；②编制和发送招标文件；③编制标底；④审查投标者资格；⑤组织投标者勘察工程现场和解答投标者提出的问题；⑥接受并妥善保管投标单位的标函，负责为其必威体育官网网址；⑦开标、审核标书并组织评标；⑧谈判签订协议或合同。 四、招标投标的基本程序 发展商从决定招标到确定承包商一般分为以下步骤： 1、招标申请及报批。发展商需向政府招标管理部门提出招标申请，经审查批准后方可进行招标工作。 2、编制招标文件，编制标底，制定评标、定标方法。工程招标文件一般包括项目名称、地点、工程内容、建设工期和现状基本条件，工程款项支付方式，技术质量要求，实际工程清单，物资供应方式，投标起止日期、地点、合同主要条款等。标底主要包括造价、工期和三材指标。标底编制后必须严加必威体育官网网址。 3、发布招标公告或招标邀请书。可由招标单位根据工程要求和自身条件，研究确立采用招标的具体方式。 4、审查投标单位的资格。主要指招标单位要对参加投标的单位进行资格审查，其中包括企业等级、曾承担过的工程范围和社会信誉等。对符合条件的招标单位，正式发出招标邀请书。 5、发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场踏勘和招标文件答疑。 6、投标单位编制标书，并将密封的标书按规定的时间、地点报送招标单位。 7、开标。不管采取何种招标方式，开标都要公开进行。开标后，如果全部投标单位的报价都超出标底过多，发展商可宣布本次投标无效，另行组织招标，通常是采取邀请招标或议标的方式解决。 8、评标、决标。开标以后，要根据招标文件中规定的决标原则，对各单位的标书进行评定。决标后，发展商随即向中标单位发出中标通知书。 9、签订合同。中标通知书发出后，发展商和中标单位应在约定的期限内就合同条款进行磋商，以求达到一致意见。签订工程承包合同。至此，招标与投标工作结束。 第二节 房地产开发项目建设过程的管理 一、建设过程管理的主要任务 对开发项目建设过程的管理，中心环节是工程监理。工程监理的基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。 1、“三控”是指监理人员在工程全过程中的工程进度控制、工程质量控制和项目投资控制； 2、“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理； 3、“一协调”是指全面的组织协调。 二、质量控制 质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监理与管理活动。 1、督促承包商建立工程项目质量保证体系。包括设立质量检查负责人，设置质量管理目标、程序和方法等。 2、设计阶段的质量控制。包括参与设计方案的讨论、审定和图纸的会审，分析质量目标实现的可能性；编制设计质量控制计划；进行设计质量的定性分析。 3、采购阶段的质量控制。包括审查生产和供应单位的产品能否满足开发工程项目质量和设备质量要求；保证执行有关的规范和标准；记录质量检查结果，提出质量评价报告。 4、施工阶段的质量控制。 按照质量目标的要求，加强施工工程管理和工序控制，对关键部位还要进行中间检查，尤其是对建筑工程的安全有着极其重要影响的钢筋混凝土等的技术参数要进行严格的监控。监人员要认真做好检查记录，做好统计数字的分析处理，对不符合质量标准的提出报告，加以处理。 5、建立有关质量的文件档案。包括汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告。 （二）工程进度与工期控制 工程进度与工期控制的目的就是采取管理措施以确保工程能够按期完成。其主要内容包括： 1、建设项目总周期的论证与分析，对整个工程项目进行通盘考虑，全面规划，用以指导人力和物力、时间和空间、技术和组织上作出合理的安排，制定科学的实施方案和施工组织设计，最终确定经济合理的施工方案。 2、编制项目总进度计划，包括设计、采购、施工等有