台北都会区大众捷运系统木栅线忠孝复兴站（BR4）土地联合开发案-监察院.docVIP

調查報告 案　　由：據審計部函報︰稽察臺北市政府捷運工程局辦理「臺北都會區大眾捷運系統木柵線忠孝復興站（BR4）土地聯合開發案」公有不動產之產權登記及委託統一經營管理情形，涉有未盡職責及效能過低等情乙案。 調查意見： 有關據審計部函報︰稽察臺北市政府捷運工程局辦理「臺北都會區大眾捷運系統木柵線忠孝復興站（BR4）土地聯合開發案」公有不動產之產權登記及委託統一經營管理情形，涉有未盡職責及效能過低等情乙案，經本院函請審計部提供相關卷證資料並請該部臺北市審計處處長率員到院說明，嗣請財政部臺北國稅局、第一商業銀行股份有限公司及臺灣土地銀行股份有限公司提供相關卷證資料，再函請臺北市政府查復說明，並約詢臺北市政府相關業務主管人員，業已調查竣事，茲臚列調查意見如下： 按臺北市政府捷運工程局（下稱捷運局）辦理之臺北都會區大眾捷運系統木柵線忠孝復興站（BR4）土地聯合開發案，其基地坐落臺北市忠孝東路與復興南路口，為臺北都會區大眾捷運系統木柵線與南港線交會點。基地總面積7,691平方公尺（約2,326.53坪），臺北市政府持有土地面積4,851平方公尺，其中財政局經管面積3756.582平方公尺、捷運局經管面積1094.418平方公尺。 捷運局前於78年8月1日分別與聯合開發用地內私地主簽訂聯合開發協議書，嗣於87年12月4日與私地主簽訂聯合開發契約書，並於函詢區內地主優先投資意願後，於89年1月15日與宏通綜合商業發展股份有限公司（下稱宏通公司）簽訂「臺北都會區大眾捷運系統木柵線忠孝復興站（BR4）土地聯合開發投資契約書」，由宏通公司擔任投資人出資並依照臺北市政府核定之開發建議書、合作條件及分收比例，興建系爭聯合開發基地之建築改良物，另由捷運局負責辦理該案履約管理及後續公有不動產委託統一經營管理作業。另據臺北市政府表示，該開發案土地所有權人均願意提供土地與該府聯合開發，並無辦理土地徵收之情事，合先敘明。 系爭聯合開發大樓於92年10月24日取得92建字第0299號建造執照，95年11月15日完工並取得95使字第0376號使用執照，為1棟地下6層（與捷運設施共構），地上12層之鋼骨商業百貨大樓，總樓地板面積為86,820.75平方公尺。依照捷運局與投資人，以及投資人與私地主間之權益分配協商會議結果，地主與投資人權益分配比例為56.30%：43.70%，臺北市政府取得權益比例為29.11%，其中財政局18.33%、捷運局10.78%。 捷運局、宏通公司及太平洋崇光百貨股份有限公司（下稱太平洋崇光百貨公司）於95年12月29日共同簽訂聯合開發營運契約書，以「包底抽成」方式，委託投資人宏通公司統一經營，營運人為太平洋崇光百貨公司，並自同日開業營運。嗣由捷運局、財政局、宏通公司及太平洋崇光百貨公司於96年1月19日簽訂系爭聯合開發大樓公有不動產租賃契約書。其租賃條件略以，市府將系爭聯合開發大樓地上12樓至地下3樓，商場總面積18,894.68坪、地下4樓至6樓，停車空間616席（停車面積約6531.75坪，合計總面積為25,426.43坪）之持分權益29.11％，出租予投資人，作為營運人經營百貨商場使用，租賃期間自95年12月29日起至105年6月29日止，計9年6個月。租金則分為基本租金及抽成租金2種： 基本租金：依建物面積18,894.68坪乘以單價每坪每月2,250元（含稅；未稅則為1,970元）核算年租金為5億1,015萬6,360元；停車場部份以席次乘以停車位所在樓層單價，取至10萬位數核算年租金為2,280萬元，經核算總租金為5億3,295萬6,360元，該府再依持分比例29.11%收取年租金為1 億5,514萬3,596元，月租金為1,292萬8,633元，其中財政局為8,140,908元、捷運局為4,787,725元。 抽成租金：當年營業額達75億元（含）以上至100億元（含）部分以該營業額之4％作為抽成租金、100億元以上部分以該營業額5％作為抽成租金。 惟據審計部臺北市審計處查核發現，捷運局88年9月29日召開系爭聯合開發投資申請案審查會之會議紀錄與投資人所送開發建議書第16章等內容顯示，投資人曾承諾系爭聯合開發計畫如採統一委託營運人經營管理，則營運人將能提供「市場水準以上」之租金收益予聯合開發所有權人，並以每坪每月2,500元作為統一回租租金之計算基礎，嗣經該府審核通過列入投資契約書之附件在案。惟嗣後議定之租賃條件，其商場部分每坪每月基本租金（含稅）為2,250元（未稅則為1,970元），加計停車空間（停車場面積以6531.75坪計算，下同）後平均每坪每月租金（含稅）僅約1,849元，低於投資人開發建議書預估之回租租金。 且審計部臺北市審計處進一步就遠東百貨股份有限公司（為營運人太平洋崇光百貨公司之母公司）及其子公司95至100年度