促进民间参与公共建设法部分条文修正草案总说明.docVIP

促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法第二條修正草案總說明 促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法(以下簡稱本辦法)係依據促進民間參與公共建設法(以下簡稱本法)第十五條第二項規定訂定。按本法第十五條第一項規定，主辦機關得將公共建設所需之公有土地以出租、設定地上權等方式提供民間機構使用，其出租或設定地上權之租金得予優惠，而該公有土地之租金計算，依本辦法第二條第一項第二款規定，於營運期間係按國有出租基地租金計收標準六折計收，同條第三項並規定，公共建設興建、營運期間，其所需用地當年之申報地價與原財務計畫預估之當年地價漲幅逾百分之五十時，主辦機關得酌予減收應繳之租金。 一Ｏ五年全國公告地價平均漲幅高達三成以上，有些地區甚至上漲超過一倍，部分地號甚至數倍，對於民間經營廠商，其所增加之土地租金負擔，已遠超過其預期。雖該項減租規定明訂當年申報地價與原財務計畫預估之當年地價漲幅逾百分之五十時，主辦機關得酌予減收應繳租金，然該規定執行困難，爰修訂每年租金漲幅以百分之六為上限之規定，增加投資誘因，並降低民間機構財務風險。 促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法 第二條修正草案條文對照表 修 正 條 文 現 行 條 文 說 明 第二條　公有土地之租金依下列規定計算之： 一、興建期間：按該土地依法應繳納之地價稅及其他費用計收租金。 二、營運期間：按國有出租基地租金計收標準六折計收。 三、同一宗土地，一部屬興建期間，一部已開始營運者，其租金按二者實際占用土地比例或地上建築物樓地板面積比例計收。 依前項第二款、第三款計收之租金不足支付土地依法應繳納之地價稅及其他費用者，應改按所應繳納之稅費計收租金。 土地租金依第二條第一項第二款規定計收者，其土地租金於申報地價調整時，隨同調整。但每年地租漲幅相較前一年度漲幅以百分之六為上限，且不得逾當年度土地申報地價總值按國有出租基地租金計收標準六折計收，超出部分不予計收。 依第一項及第二項計收之租金，於經主辦機關評估財務計畫，確有造成公共建設自償能力不足情事者，得酌予減收之。 本法第八條第一項第五款案件，經主辦機關評估財務計畫，其營運評估年期內各年營運收入現金流入現值總額，減除營運評估年期內所有營運成本及費用各年現金流出現值總額，為負值者，其依第一項第二款或第二項規定計收之租金，得酌予減收之。 第二條　公有土地之租金依下列規定計算之： 一、興建期間：按該土地依法應繳納之地價稅及其他費用計收租金。 二、營運期間：按國有出租基地租金計收標準六折計收。 三、同一宗土地，一部屬興建期間，一部已開始營運者，其租金按二者實際占用土地比例或地上建築物樓地板面積比例計收。 依前項第二款、第三款計收之租金不足支付土地依法應繳納之地價稅及其他費用者，應改按所應繳納之稅費計收租金。 公共建設興建、營運期間，其所需用地當年之申報地價與原財務計畫預估之當年地價漲幅逾百分之五十時，主辦機關得酌予減收應繳之租金。 依第一項及第二項計收之租金，於經主辦機關評估財務計畫，確有造成公共建設自償能力不足情事者，得酌予減收之。 本法第八條第一項第五款案件，經主辦機關評估財務計畫，其營運評估年期內各年營運收入現金流入現值總額，減除營運評估年期內所有營運成本及費用各年現金流出現值總額，為負值者，其依第一項第二款或第二項規定計收之租金，得酌予減收之。 促參案件財務評估規劃，對於土地租金每年漲幅預估，通常會參考過去幾年公告地價平均上漲率為依據，一般評估土地租金上漲率大多預測每年漲幅在3%~6%間。 105年全國公告地價平均漲幅高達3成以上，有些地區甚至上漲超過1倍，部分地號甚至數倍漲幅，對於民間經營廠商，其所增加之土地租金負擔，已遠超過其預期。雖然該項減租規定明訂當年申報地價與原財務計畫預估之當年地價漲幅逾百分之五十時，主辦機關得酌予減收應繳租金，然該規定執行有下列問題： 規定為「得」酌予減收，換言之也可不減，且因為無如何減的衡量基準可資遵循，承辦公務員通常寧可不減，則該酌減租金之條文，形同具文。 漲幅超過財務計畫預估「百分之五十」時 ，始予酌減，其「百分之五十」之漲幅，似嫌過大。以目前投資環境，經營者獲利率普遍從低評估(即採微利政策)，其減租之漲幅似應再予降低，以減少經營廠商之財務負擔風險。 以民間機構所提財務計畫預估之當年申報地價所核計之土地租金，作為漲幅逾百分之五十之基準時，該原財務計畫所列營運年期之土地租金通常為固定金額，或者僅作微幅上漲調整，即民間機構於低估土地租金成本情況下，容易啟動酌減機制，以致現行條文未規範酌減基準情形下，容易造成主辦機關困擾。 爰參酌「臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點」第11點及「臺中市市有非公用土地設定地上權作業要點」第5點規定，修訂每年租金