绵阳1315亩慢城国际新区域整体策划方案(即公园用地).pdfVIP

中国·五里梁“慢城国际”总体策划方案 1315亩区域策划方案 前言  通过一年研究，工作室认为： 五里梁国际生态谷 （中国科技谷）-游仙区经开区23平方公里土地的核 心区范围、总体规划、用地性质、开发模式都发生了巨大变化，应该对项目 的核心区进行重新认识和界定。同时，在目前大经济环境不好，市场低迷的 情况下，必须解决新的核心区三大问题： 一、1315亩在国际生态谷大概念下的自身定位是什么？ 二、1315亩核心区的开发次序和开发模式是什么？ 三、1315亩核心区的功能和产品体系是什么？ 目录： 第一部分 重塑核心 第二部分 总体定位 第三部分 区域构建 第一部分 重塑核心 一、项目重新认识 1.重新审视五里梁国际生态谷 1 项目已经不具有整体开发可能 由于整个五里梁国际生态谷 （23 平 方公里）多处地块没有纳入土地规划， 进行政府收储，呈现碎片化格局，项目 已经不具备整体性开发的可能。 2 项目ERBD主题定位不变 虽然国际生态谷项目整体开发的可 能不再，但休闲商务区ERBD的主题定位 有利于凯越集团对区域内核心区产品的 打造，建议不予改变。 结论：五里梁国际生态谷 （中国科技谷）整体开发只存在于讲故事的层面 上，实质是以ERBD为旗号寻求凯越集团自己的核心地块进行局部区域开发。 2.重新审视凯越集团 1 凯越集团商业模式的转变 由于土地溢价分层的政策已经不能 实行，凯越集团主要的商业模式实际由 地产一级半开发向房产二级开发转变。 主要的利益将来至于二级产品开发。 2 凯越集团失去对住宅用地的控制 项目内所有住宅用地都将通过招拍挂 的形式进行出让。由于土地溢价分层政 策的终结，凯越集团实际失去了对住宅 用地的控制，核心控制力在工业用地。 结论：随着政策的改变，凯越集团对项目土地的实际控制范围已经缩减到工 业用地上。类住宅、休闲商业、办公成为二级开发的必然选择。 3.国际生态谷核心区的重新划定  由于项目只能进行局部开发，以及凯 越集团土地控制范围的缩减，本项目 的核心开发区理应围绕着工业用地进 行重新划分：  以工业用地为核心区域划分凯越集团 对土地控制范围。  以交通路网为条件，划分凯越集团土 地控制范围。 结论：原6600亩的核心区必须做出调整。重新划分的核心区必须是以凯越集 团控制的工业用地为核心，适当向外延展。 链接：项目核心区范围建议 原6600亩核心区 1315亩核心区 二、对核心区的思考 1.如何定义核心区（思考的切入点） 定义核心区的关键是要弄清核心区与多个层面之间的关系，工作室认为主 要以三个层面来看待核心区：  从五里梁生态谷整体板块来定义核心区  生态谷 （ERBD ）是整个游仙经开区的主题概念，很难被市场和公众认知，核心区 在此概念下仍然需要一个与ERBD不冲突的独立主题进行开发。  从主要功能的角度来定义核心区  核心区将承载居住、休闲、运动、养生、养老、商务、办公等多样化的城镇服务 功能。所以，核心区应该是进行整体策划、规划的郊区小镇。  从凯越集团的利益诉求来定位核心区  凯越集团的利益诉求由土地溢价分层转变为二级产品开发，类住宅、住宅、商业 公寓成为开发的主力，所以，核心区应该是以居住为主的房地产大盘。 链接：具象核心区 就项目开发而言，对核心区的认识：  内在产品决定了核心区的性质——房地产大盘  拥有的功能决定了核心区的外在形象——郊区小镇  所在大片区和主城区的调性共同决定了其主题—