是预测估价对象的未来正常净收益.pptVIP

利用公式 讨论这一技术的应用 1、土地剩余技术 2、建筑物剩余技术 例 某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。 V=VL+VB 例题 某类房地产,在其购买中通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为8%,自有资金要求的年收益率为15%,则该类房地产的资本化率? 某宗房地产的年净收益为2万元,购买者的自有资金为5万元,购买者要求的年收益率为12%,抵押贷款的年利率为8%.求该房地产的价值. 解答 R=M*rM=(1-M)rE =70%X8%+(1-70%)X15%=10.1% 购买者要求的收益额=5X12%=0.6万元 支付抵押贷款利息的能力 =2-0.6=1.4万元 抵押贷款额=1.4/8%=17.5万元 该房地产价格=5+17.5=22.5万元 例 购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6％，贷款期限为20年，按月等额偿还贷款本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12％。请计算该宗房地产的综合资本化率。 解 【解】该宗房地产的综合资本化率计算如下： RM= （1+6%/12）12-1=8.60％ Ro=M×RM+(1-M)RE=70％×8.60％+(1-70%)×12％=9.62％ 三、收益乘数法 （一）概念 将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值 （二）方法 毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数 毛租金乘数法： 房地产价格=毛租金×毛租金乘数 毛租金乘数=房地产价格÷毛租金 例题 某房地产于2010年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2012年10月22日的承租人权益价值。 A=（30-24）×12＝72元/㎡ r=8％ n=10-2=8年 有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值 作业 2008年初在原划拨地上建成的一座饭店，占地面积1000 m2，建筑容积率为4，现已经营四年。由于政府要求,今以2012年初为起点，并以该时点的地价为基础向政府补交50年土地使用权的补地价，该饭店建筑物耐用年限为60年，残值率为0，现时建造同类建筑物的重置价为1000元/m2。饭店目前正进入稳定经营期。年经营总收入约为80万元，经营成本约30万元，预计今后每年年收入将按1.5%的比率增长，年经营成本将按1%比率递增。该类饭店资本化率为10%，试根据上述资料计算该房地产2012年初的地价。 五年前，甲方提供40年使用权土地与出资乙方共同开发了总建筑面积为28000m2的14层写字楼。按合同约定写字楼18000m2无偿由乙方经营使用20年，20年后产权归属中甲方；另写字楼10000m2归甲方作为办公用房。经过了五年后，现在甲乙双方重新签订协议，乙方将出资购买该写字楼的全部产权，甲方也愿意将归属自己的产权价值卖给乙方，问双方应达到成的价格是多少？ （另调查得知目前写字楼正常经营月租为60元/m2，空置率为10%，租赁面积占总建筑面积是80%。经营费用为租金收入的35%，该类写字楼资本化率为10%，同时预计未来将可按现行情况持续经营。） 某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。 Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci 每一期以一定的比率gC递增，且收益年限为n Ai每一期不变，Ci 每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为n Ai每一期以一定的数额b递增，Ci 每期固定不变，且收益年限为无限年 Ai每一期以一定的比率gA递增，Ci每一期以一定的比率gC递减，且收益年限为无限 例 某房地产预计未来第一年的租金收入为100万元，以后每年会在上一年的基础上递增2%；未来第一年的费用为30万元，以后每年会在上一年的基础上递增1.5%；收益年限为45年，报酬率为9%，试评估该房地产的价格。 八、其他 a1 a2 a3 …… at a …… a 0 1 2 3