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北美房产投资集团 商业地产周刊 commercial loan 美国商业地产贷款特辑 No.70 华 人 海 外 投 资 平 台 06. 27. 2016 北美投资集团商业地产周报 :: No.70 借贷专题 北美商业地产贷款须知: 商业地产能贷款吗？ 是星巴克，另一个是某某咖啡厅，那么星巴克会 更容易拿到贷款。 事实上，和住宅地产一样，商业地产也可以贷款。 由于商业地产的种类有很多，并不是每种项目都可 剩余租约时间：假设两个星巴克都在橙县， 以轻松拿到贷款。 一个有全新的10年租约，另一个只有3年租约， 那么10年租约的星巴克更容易获得贷款。 在美国， 比较容易拿到贷款的项目有： 租金收入：租金最好是还贷金额的1.2倍左 右。 房东免责地产 这是美国最常见，也是交易最频繁的商业地产项 目。由于交易量大，银行对于此种地产的贷款流程 出租公寓 非常熟悉。并且，由于它的估值过程简单，银行职 出租公寓在美国的交易量也非常大，尤其受到大型 员就可以完成。 机构的青睐。近些年来，公寓市场一直势头强劲， 特别是在租金快速上涨的大城市。 在进行贷款审批时，银行主要关注以下几点： 地理位置：一个在洛杉矶橙县的麦当劳肯定 一般来讲，银行在给出租公寓贷款时会关注以下几 会比一个在洛杉矶格兰岱尔的麦当劳更容易得到 点： 贷款。 地理位置：银行倾向贷款给人口集中地段的 租户：假设两个地产都在洛杉矶橙县，一个 公寓，一英里内人口越密集越好。如果密度高则 2 | :: Nareig Commercial Weekly 说明这个地区就业形势好或生活设施完善，对吸 引新租客和房产保值都很有利 出租率：出租率一般不会构成问题。在美国 强有力的经济和良好的就业环境下，出租市场供 小于求，尤其是市中心地段，公寓出租率能达到 95%以上。 租金收入：跟房东免责地产一样，租金最好 是每月还款额的1.2倍左右。 小型商业中心 很多时候，小型商业中心相当于把好几个房东免责 地产拼在一起，同一个中心里的租户都可以是房东 免责租约。 事实上，银行不愿为土地开发贷款的原因可总结为 以下几点： 这种地产申请贷款时，银行一般关注以下几点： 不确定性极大：美国的开发流程非常严格， 地理位置：无论什么项目，只要地理位置 而且每一步都可能发现意想不到的状况（例如暗 好， 贷款申请就已经成功一半。 流，湿地，土地深度污染等等)。这些问题会对 开发进程造成很大影响，甚至严重到终止土地开 出租率：小型商业中心一般会有多个租户， 发。 所以100