运营管理培训——.pdf

项 目房 计 划 地 运 营 产 、 编 大 制 及 运 各 流 营 程 间 管 的 配 理 合 协 调 目录 统一思想 运营范畴 两大法宝 运营管理 何为运营 各专业触点 计划+会议 体系+指标 引子 我们的生意 土地 在建 房子 销售 黄金时代 资本 产能/产品 销售利润率 白银时代 金融 轻资产/平台 投资收益率 运营管理是什么 为何需求运营管理 为何公司需要运营管理？ ——需求产生存在的意义 房地产业务特点——横向整合复杂 房地产行业作为资源整合行业，5大特点决定了运营的重要性和必要性。 房地产管理特点——纵向管理矛盾 纵向组织结构与横向开发模式的矛盾决定运营管理的必要性。 公司管理模式—纵向 没有专人负责项目整体； 项目计划、信息、人力、资金、开盘和回款 等方面难以整合，实现协同，容易导致工作 “突然死亡”； 多项目操作导致资源摊薄。 项目开发模式—横向 “快”是基本能力——加剧矛盾产生  “快”是基本能力和主要选择，快速周转型企业抗风险能力更强。 标杆房企硕果累累 标杆房企的运营管理组织相继构建  更早的万科，2004华远，2006世贸，2007华润，龙湖……  其成立在于为项目整体运营提速提效。 标杆房企的运营管理成就  实现平均占用资金降低25%，资金成本降低60元／平米，净资产每年多周转０. ２次，平均开发规模提高20%。 运营管理是什么 运营管理的概念  在分析企业内、外部环境的基础上，通过融资、投资、调度等运营策划与管理 手段，把控企业经营状况，从而实现资源效率最大化。 专业角度解读：  运营管理的目标是站在投资者的角度让公司富裕、让公司增长。 管理角度解读：运营管理是“大脑+纽带”  大脑 ，建立经营思维 ，透过数据分析问题给出解决方案，当好公司管理决策层 的参谋和智囊。  纽带 ，统筹资源 ，站在公司层面、战略的高度，统筹公司资源，协调各专业部 门实现经营目标。 运营管理角色定位 房企规模“发动机”——提高资产周转率  强调项目的运转速度——周转率；  衡量维度：整体运营周期长短、运营收益多少、资金周转次数等。 房企利润“监控者”——提高销售净利率  改变观念——运营管理不只是对计划的管理；  按照价值链和利润特点针对项目价值链前段进行严格管控，对项目运营的整个 投资收益过程进行监控和追踪；  可使用工具：投资收益跟踪体系、项目关键节点、项目运营里程碑会议和运营 评估指标体系等。 运营管理管什么 运营管理的三大层面  管目标：依据企业战略导向下，实现运营目标分解，在事前做好目标的严格分 级和管控  控进度：针对项目总控计划的关键里程碑节点进行严格管控  防风险：主要是对利润风险的防范 管目标 管目标：承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理  经营目标下的项目运营维度分解——战略规划——经营目标——年度经营计划  《年度经营目标责任书》编制与跟踪管理——目标责任书执行与年度考核挂钩  设置运营指标体系——七大类管理指标  目标与指标追踪——经营计划的跟踪，建立运营视角的产销匹配 控进度 控进度：“七控”强化协同与防范风险，实现开发目标的过程监控  一控——项目关键节点，实现开发目标的过程监控  二控——