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新之城商业价格及销售策略建议 2011/6/21 前 言 1 无锡商业概况 无锡商业概况 无锡现有主要商圈总结  无锡市现有商业市场主要分布于市中心区域解放路沿线周围，尤其以崇安寺-三 阳广场商业圈最为集中。崇安寺-三阳广场商业圈集中了无锡市大型百货公司，这 一传统商圈成为无锡当地消费购物消费的首选区域；  同时导致无锡当地消费者对其他新兴商业区域的认同度较低，甚至在零售业态 方面出现排他性的消费特征，从而导致站前商业区整体经营状况不是特别理想；  从各商圈的业态设置来看，整体仍以零售为主。除青石路特色商业街以中档餐 饮为主外，其他商圈的零售占据绝对主力。另一方面，除崇安寺-三阳广场商业圈 外的其他商业圈空置店铺均集中在零售类业态，餐饮、休闲娱乐业态商铺的空置率 较低； 无锡商业概况 无锡现有主要商圈总结  以商铺空置率最高的站前商业区为例，站前步行街、保利广场两大主力商业项目 现仍在经营的店铺80%以上均为餐饮、休闲娱乐商户。可见，在新兴商业区域内餐饮、 休闲娱乐业态的市场接受度相对于零售而言更高；  整体商业档次定位方面，崇安寺-三阳广场商圈、站前商业区的站前步行街、保 利广场中高档商业相对集中，其他区域则以中档、中低档为主。随着未来无锡经济和 当地消费者消费水平的不断提高，商业水平也将有所提升。特别是餐饮、休闲娱乐业 态方面，Starbucks、Pizza Hut等知名中高档连锁企业的进驻，说明无锡当地中高 档餐饮、休闲娱乐业态具有良好的市场发展空间。 无锡商业概况 无锡餐饮娱乐市场分析  无锡餐饮主要集中在崇安区、北塘区、湖滨区。无锡消费者对于无锡江浙菜系 较为热衷，大众化的传统菜系受到欢迎。其中日韩料理和西餐厅的数量也占据不小 的份额。  无锡市餐饮消费客单额大多集中在20-80元这个区间内，消费水平属于中档偏低 水平。而滨湖区餐饮消费水平要高于全市餐饮消费水平。这为本案餐饮类消费主题 的项目档次定位提供了参考。  无锡的休闲娱乐设施目前主要包括以下几类：KTV 、洗浴按摩、酒吧、夜总会。 无锡商业概况 无锡餐饮娱乐市场分析  洗浴按摩为最贴近普通消费者的休闲娱乐方式，但整体消费档次较低，而KTV、 酒吧则多为城市内青年时尚消费者的休闲娱乐首选。从目前的经营情况来看，洗 浴按摩、KTV和酒吧为经营情况最为良好的三类休闲娱乐业态。  随着未来无锡市消费者消费习惯的提升，用于休闲娱乐方面的支出也将逐步增 加。将提升当地休闲娱乐的消费档次，改变当地消费者的休闲娱乐方式，更紧贴 生活时尚的休闲娱乐方式将逐步兴起（如：清吧）。 无锡商业概况 无锡新区商业概况 无锡新区历年商业供应面积： 无锡新区各商业聚集区体量： 万平方米 已知未来供应 万平方米 *截止2012年的已知供应面积 目前区域最大的供应项目就是长江一号，将与本案形成直接的竞争。 无锡商业概况 无锡新区商业概况  新区的大型商业最早起于2005年开业的欧陆风情广场，前几年发展缓慢，单个 商业体量较小，且都为商业街形式，业态较为单一，未出现综合性的购物餐饮娱 乐大型商业；  近几年大型商业迅速发展，2010-2012年新区商业供应量猛增，共有6个项目45 万方的商业面世，宝龙城市广场和本案的单体体量达到了15万方。随着宝龙城市 广场和新之城A区的开业，迅速增加了区域大型商业满足一站式消费需求，同时但 也带来竞争分流，因此本项目的B区、C区需要打造特色商业，错位经营，以吸引 人气；  新区主要的两大商圈为长江路-旺庄路商圈和春华路商圈，前者为CBD，后者为 高档居住区，本项目A区的开业，有效的补充了春华路商业氛围不足的现状。 2 重点