2014-1216金弋商业广场营销策略方案改.pptVIP

城央商圈核心 坐享核心城央 舍我其谁 欧式入户花园 独具欧式风格入户花园 首创空中庭院 安义首座1万平米空中庭院 港派品质居家 香港金戈集团 实力品质保障 政府民生工程 2014政府重点民生工程项目 五大核心卖点 卖点提炼 金戈·中心城 形象定位：城央核心 港派品质 空中花园 广告定位：来自香港的一座城 在中心 造中心 原有案名：“金戈商业文化广场”对整体项目品质及形象难以提升，且缺乏号召力，建议做更换。建议如下： 中心：即城市中心、繁华中心、品牌中心、品质中心、以中心突出项目的核心区位及不可替代性 树立安义品质标杆 案名梳理 金戈·翡翠城 备选案名 金戈1号 形象定位：聚首全城一号人物 形象定位：来自香港的一座城 金戈·国际都会 形象定位：港式生活 城市核心 都会之上 案名梳理 报告体系： 第一章 区域市场分析 第二章 全年目标分析 第三章 项目价值定位 第四章 产品推售策略 推售策略 推售批次 价格策略 第五章 整体营销策略 先高层入市，提升项目形象：首推高层，以此类高端产品带动全盘价值，拔高项目整体调性，拉升后期商铺产品溢价空间。 强蓄短爆，组合出击，乘胜追击，销售冲量：项目高层产品体量较大，利用多次、快速、量小的开盘方式制造高开盘率及销售率，持续吸引市场关注度，为后期推盘蓄势、造势。 有效组合产品推售，拓宽项目包容度：同批次的产品采取多面积段搭配销售，丰富产品线，满足各类客户需求。 推售策略：小步快跑，化整为零 一批次 1#(2月开盘） 三批次 3#、5#（ 8月开盘 ） 四批次 商业、6#（10月） 2#（4月开盘） 二批次 12月份岁末尾货冲量 加推 2#加推 1.1 4.5 入市时机/低开高走/分批推售 营销中心开放正式蓄客 首批开盘 1# 3#、5# 2.8 8.9 持销 加推商业、6# 12.7 尾盘销售 推售批次 10.11 持销 1 2 3 3 4 销售时期 一批次/㎡ 二批次/㎡ 三批次/㎡ 四批次/㎡ 时间 2.8开盘 4.5开盘 8.9开盘 10.11加推 推出量 208套 208套 312套 104套+1.5万方 推售楼栋 1# 2# 5#、3# 商业+6# 推售面积 236262 236262 348569 15000+116207 货源 高层 高层 高层 高层+商铺 比例 25% 25% 37.5% 12.5% 2015年线上进行住宅4次开盘，商业一次开盘。住宅共832套房源，商业销售面积15000㎡，共销售面积：952300㎡。 其中住宅5栋832套，面积937300 ㎡。 销售期推货量预设 依照以上分析，我们建议采用第二种平开高走的入市策略是最符合项目首次入市要求，并相对其他两种能更加有效的解决以上的三大矛盾问题； 故我们建议把价格定于市场中同类项目价格入市，同时需要推广上拔高项目调性从而形成高性价比，如此既可规避风险，又能扩大目标市场，提高成交率，迅速实现回款，亦为后期溢价做好了铺垫。 控制思路 优势 劣势 适合度 根据项目市场形象定位调性，参考周边市场同等调性项目价格高开高走 市场形象定位与价格相符，容易引发业内市场话题，引起关注； 市场前景不明朗化，高价入市为后期随机调整带来难度，风险较大；从而延长销售周期，回款速度受影响 低 为规避风险，平开高走，参考市场同品质项目，以同期市场价格入市 市场形象定位与价格相符，引起市场关注，并能形成一定的价格与价值之间的落差度； 相对风险略小，并为不确定市场因素预留一定的调整空间； 由于项目的产品定位，和同品质项目相比又属于新入市项目，价格不占优势，不易在性价比方面引爆客户。 中高 低开高走，入市时略低于区域中等项目的价格策略 定价低于项目形象定位调性，容易形成高性价比，抢占市场份额及市场口碑； 调整空间大，价格风险低； 产品利润低； 价格过低可能再次引爆价格战，造成区域恶性竞争。 中 价格策略／平开高走 价格策略 采用“平开高走、价量配合、慢调高涨”的价格策略 平开—— 前期考虑到周边市场趋同性的产品竞争压力，以同期市场价格推出，快速占领市场、吸纳客户，实现先期的引爆热销。 高走—— 针对项目中后期客户层向高端转移，较大幅度的作价格拉升，使项目品质得以体现。