城市综合体开发模式与风险规避.pdf

城市综合体开发模式与风险规避 李美全 二零壹零年肆月 【模式】 洛克菲勒中心 （22英亩，19栋建筑，6.5万人，容纳25万人） 波茨坦广场 （120万㎡，奔驰、索尼和ABB80万㎡，Arkaden购物中心，文化中心） 蒙特利尔地下商城 （长约25英里，每天人流50万，11700个商店。40年完成） 六本木新城 （78万㎡ “垂直”都市，东京文化重心，日人流达10万人，17年完成） 拉德芳斯 （商务区215万㎡，公园区32万㎡，住宅区2.2万套，商业中心10.5万㎡） 金源MALL(70.8万㎡),华南MALL （89万㎡），深圳华润中心 （55万㎡）， 东方广场(80万㎡)，沈阳华府天地 （190万㎡），华贸中心，广州天 河城，大悦城，万达广场，宝龙城市广场，明发商业广 场…… 市场无定式 经营无模式 ■理念可以复制，产品不能复制； ■产品可能复制，地段不能复制； ■地段可能复制，文化不能复制。 【风险】 投资规模大，利润率及开发风险高，投资回收期长 投资决策概况两件事：投资是收益与风险的博弈 计算收益 评估风险 首先找到项目盈利点，并对收益进行量化， 其次识别投资风险，然后用预期收益作砝码，对风险做出评估。 识别风险 避免风险 降低风险 总结风险 ■惧者生存 ■先者生存 【房地产】 中国房地产发展三阶段： 阶 段 核心要素 价值创造 经济特征 业务特征 商业特征 利润特征 “地产”时代 土地资源 跑马圈地 农业经济 政府关系 关系导向 体力 有地必赚 “房产”时代 产品 多快好省 工业经济 将项目做成产品 资金导向 脑力 赚多赚少 “资产”时代 客户 客户体验 服务经济 70年间客户需求 决策导向 知力 赚与赔 中国房地产市场已进入规模化、后房产时代 经济学上，M=S ×f M －利润额，S－销售额，f －利润率。 最普遍适用的一个公式，对于房地产企业来说，其实所有经济 管理活动的直接目的就是追求M最大化。 怎么才能做大M？只有两个途径： 一是做大销售额S，二是提高利润率f。 做大S也只有两个途径： 一是进行大盘开发，二是实行多项目开发。 提高利润率f也有两个途径：一是控制成本，二是提高产品附加值。 就S和f关系而言，S是先导性因素，也就是说，必须先有了项目才能考虑如 何提高f的问题。 【商业地产】 1998—2002 ：底商与中小型商业为主 2002—2007 ：大型商业与超级 MALL开发 2008— 城市综合体 商业地产与住宅地产差异性 平台：商业是做交易的平台，住宅是做居住的平台。 属性：商业物业是生产资料，居住物业是生活资料。 类型： 核心：商业地产的核心是做交易，住宅的核心是居住的均好性。 空间：商业地产空间是经营、休闲与社交，住宅地产空间是生活。 权属：商业地产权属一般分离，住宅地产权属一般比较集中。 主体：商业地产客群多样，住宅地产比较单一。 价值：商业地产价值一般与时间正比，住宅地产往往反之。 运作：商业地产持续性经营与管理，住宅地产一般是维修、维护。 商业地产属性 稀缺性 流通性 升值保值性 金融性 品牌性 商业地产三大资本 地产资本 商业资本 金融资本 商业地产价值 本身增值 经营增值 品牌增值 资金价值 时间价值 资产价值