土地估价师实践日志五篇集锦.pdf

一宗工业用地抵押贷款评估的实践日志 一、基本情况： 1、实践项目名称：威海金马汽车销售服务有限公司抵押贷款所涉及的国有出让土地使用权 价格评估 2、参加项目时间：2012 年 5 月 31 日至 6 月 1 日 二、实践活动内容简述： 该项目是为威海金马汽车销售服务有限公司融资， 以其所属的位于威海市青岛路东、 海南路北的 宗国有土地使用权向银行抵押贷款提供土地资产价值依据而开展的。相对于其 他项目，该项目是工业用地，通过转让取得的，原土地使用权人是威海众达汽车服务有限公 司，土地使用权面积为 12422 平方米，2012 年 3 月将部分土地转让给威海金马汽车销售 服务有限公司， 转让面积为 6393 平方米，威海金马汽车销售服务有限公司于 2012 年 4 月 28 日办理了 《国有土地使用证》，土地终止日期为 2043 年 2 月 7 日。 三、在实践中参与的工作内容： 本人在该项目中，主要协助注册土地估价师接待客户、 资料整理、现场踏勘、选定方法试 算价格、确定宗地估价结果、撰写估价报告书等。 1、接待客户时，详细询问本次估价目的及估价对象特点，列出需提供的估价对象产权资料 清单，包括委托方营业执照、国有土地使用证、土地来源及历史沿革方面的资料及土地出让 金支付凭证、土地转让合同等。 2、资料整理时， 分分析所收集的资料是否为估价作业必要的 分资料，以及该资料是否 存在偏差或不真实，对针对不同估价方法所收集的资料进行归类，对影响地价的 般因素、 区域因素、个别因素等进行分析。 3、现场踏勘时，核查委托方所提供的产权资料是否全面，同时对照产权资料核实估价对象 的坐落、四至、面积、用途、产权等；观察土地实体特征，如土地自然条件、土地环境质量、 土地基础设施条件、土地使用状况等；拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景 观或临路状况的影像资料；认真填写土地调查表。 4、选定方法试算价格，根据估价目的、估价对象特点、所收集的资料状况，选定成本逼近 法、基准地价系数修正法进行估价。 5、确定宗地估价结果，根据估价资料、估价对象、估价目的、估价方法、估价原则以及各 试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进 而确定最后估价额。 6、撰写估价报告书，在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前 者提交委托估价者，后者由公司存档。 四、对实践工作的感 及认识： 估价实践项目背景 1、估价目的委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，委托我公司对其目前 所属的一宗国有土地使用权进行价格评估， 为委托方向银行抵押贷款提供土地资产价值依 据。 2、宗地概况 估价对象是一宗国有土地使用权， 证号： 威经国用2012 第 Z-015 号， 地 号：3710020070140097002，图号：4141.25-513.25，位于威海市青岛路东、海南路北，土 地面积为 6393.0 平方米，土地用途为工业用地，对外交通便利，宗地形状规则，地势平坦， 地上无建筑物，规划容积率 1.2，宗地 “六通 平” ，土地级别为威海二级地。 3、地价定义 该宗地土地实际开发的程度为宗地红线外六通，宗地红线内 平，土地用途为 工业用地，其宗地价格定义为基准日为二○ 二年六月一日，在现状利用条件下，设定土地 开发程度为六通 平，设定容积率为 1.2，剩余使用年期为 30.71 年的国有出让土地使用 权价格。 二估价实践项目所选择的估价方法技术难点及解决方案 1、估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001 ），通行的宗地估价方法主 要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方 法的选择应按照《城镇土地估价规程》 ，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具 体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地属于工业用地，通过实地调查及从土 地管理部门可获取较准确的资料，宜选择成本逼近法进行评估。由于待估宗地位于威海市城 镇土地级别与基准地价覆盖范围内，同时威海市城镇土地定级估价成果已通过验收，并经威 海市人民政府公布实施，在实际中已初步证实了该项成果的可靠性和可操作性， 因此适宜 选用基准地价系数修正法。 2、成本逼近法技术难点及解决方案 ⑴成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上 定的利息、利润、 税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。该方法 般适用于工业用地、新开发土地 的评估。根据 《城镇土地估价规程》，成本逼近法的基本公式：地价土地