房产纠纷的问题 整理——20140821-2.docxVIP

房产纠纷1、中介不按时给房租怎么办？能否要求对方承担违约责任？答：如果和中介签订了出租合同（居间合同），可以向法院提起诉讼，要求对方承担违约责任。2、开发商逾期交房，有合同纠纷怎么维权？答：如果开发商就逾期交房没有免责事由的，你可以向其主张逾期交房的违约责任。开发商的免责事由包括不可抗力等法定免责事由及合同中约定的约定免责事由。3、因房产商原因导致商品房买卖合同无效，我能否退房？答：可以退房。根据法律相关规定，商品房买卖合同无效的，你可以要求退房，房产商向你返还预付购房款及利息，造成损失的，还应赔偿你的损失。4、开发商交付的房子面积严重缩水（缩水15%），我可以退房解除合同么？答：可以。根据相关法律规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人向法院起诉，请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。5、以前城市里的地契还有法律效力吗？答：根据原国家土地管理局（现国土资源部）的函（1990国土【法规】字第13号）的规定，我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，原有地契关于公民土地所有权的部分不再具有法律效力，但公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。但实际操作中， 地契是否可以对土地主张使用权或地上物所有权，需要到国土登记部门进行确权。6、我的预售合同是商品房经竣工验收后可以交付,物业费是否要在综合验收后才可收取? 答：根据相关规定，因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。物业费应在达到法定交付要求并交付业主后，开始缴纳。7、房屋买卖合同和房屋购销合同有区别么？答：没有区别，只是名称不同。8、我的房产证还没发下来，我可以出租房子么？答：根据住建部的相关规定，如果你有房屋来源证明，可以出租房屋。但结合目前各地政府的通行规定，没有房产证暂时仍属于不得对外出租的情形。建议你到当地县级以上住房和城乡建设委员会进一步确认。9、北京宅基地可以通过继承给子女吗？可以通过分家产的形式办理过户登记吗？答：不可以。根据我国现行法律的规定，继承的是财产权（所有权），宅基地属于集体土地，个人拥有的是该土地的使用权，而没有所有权，所以是不能继承的。但是该土地上的房屋是可以继承的，房屋变更登记程序可以到当地房屋登记管理机关办理。10、我司是个小开发公司，因为房屋质量瑕疵给买房人造成了2万元损失，合同约定买房人可以要求我们赔偿损失或支付违约金10万元。买房人起诉，要求我们支付违约金，我们怎么办？答：贵司可以违约金过高为由，请求法院减少违约金。根据相关法律规定，如违约金远高于实际损失的，当事人以违约金过高为由请求减少的，法院应当以超过造成损失的30%适当减少。贵司支付2.6万元就可以了。11、我2012年购买的新房至今无法办理房产证，我可以退房么？答：如因开发商（出卖人）原因导致你无法办理产权登记的，你可以向法院起诉解除购房合同并就你的损失向开发商主张赔偿。12、买的商品房，当时是没有办好大产权证合同，大产权证下来了，我要求过户开发商不办理怎么办？答：如果你与开发商签订的合同中就房产证的取得或过户有约定，你可以同开发商进行协商，要求开发商履行合同，并承担违约责任，如协商不成，可以向法院起诉，要求开发商履行合同并承担违约责任。如没有约定，开发商拒绝履行的，根据相关法律规定，你可以请求法院解除合同并要求开发商赔偿损失。13、2012年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，交了2万元认购金并签订了认购书。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。然而，当张小姐如约前往售楼处签订合同时却发现，开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此，张小姐认为这是一份不公平的购房合同，拒绝签字，要求协商更改合同。随后，开发商通知张小姐没收其定金。　答：依据最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在这个案例中，开发商在事先未告知的情况下，要求张小姐签订有不对等条款的合同，侵害了张小姐的合法权益。在张小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金;因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照上述法律规定，开发商应当双倍返还定金。14、承租人将所租住的公房转租，转租合同是否有效？答：公房不同于普通的商品房，公房出租人与承租人通常存在一定的隶属关系。双方对此有约定的按约定执行，未作约定的，如出租人知道或者应当知道承租人转租，应在六个月内提出异议，