第617期加快形成房地产调控长效机制有序推进-安徽经济信息中心.DOC

未经允许 不得转载 第617期 安徽省经济信息中心 2017年5月23日 加快形成房地产调控长效机制 有序推进新型城镇化建设 内容提要：房地产调控长效机制的建立对促进房地产市场平稳健康发展、实现“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位至关重要。近期，中央政治局会议提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。房地产是新型城镇化的重要载体。在以人为核心的新型城镇化有序推进过程中，房地产调控政策需要科学定位，回归居住属性，注重市场差异性，要综合运用金融、土地财税、投资、立法等手段，共同构建房地产市场调控长效机制。 加快形成房地产调控长效机制 有序推进新型城镇化建设 安徽省经济信息中心预测处 一、长效机制成为房地产市场发展的重要目标和落脚点 自2016年9月底开始，房地产市场调控始终处于高压状态。从一线城市、热点二线城市直至三四线城市在内的多地拉开房地产调控序幕，出台的次数之多、力度之大，超过了以往。据不完全统计，全国已有超过60个城市发布了各项调控政策。我省自2016年10月2日合肥出台限购限贷等调控措施以来，已陆续有滁州、阜阳、蚌埠、芜湖等多个热点城市出台调控新政，其中还包括唯一出台限房价、控地价实施意见的县——临泉县。从目前已出台的楼市调控政策来看，主要集中以“限”为主的行政手段，具体表现为“五限”，即：限购、限贷、限价、限售、限商。从当前的市场形势来看，这些限制性措施主要为快速稳定市场、抑制房地产泡沫的应对之策，是短期过渡性办法，中长期还需注重房地产长效机制的建立和完善。清晰的制度设计能带来稳定的市场预期，防止市场大起大落。 目前，房地产调控长效机制已进入加速推进阶段。4月25日，中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。这次中央层面对长效机制的提法是“加快形成”。而在2016年12月的中央经济工作会议上的提法还是“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，今年的政府工作报告提出，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。从“加快研究建立”到“加快建立和完善”，再到“加快形成”，国家层面对“长效机制”的重视程度史无前例，也预示着长效机制落地的步伐明显提速。 二、长效机制的构建是有序推进新型城镇化的重要内容 《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出，要调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。在中央防范金融风险以及抑制资产泡沫的基调下，加快形成房地产调控长效机制，推动热点城市稳房价、三四线城市去库存，既关乎民生大计，也是有序推进新型城镇化的重要内容。 城镇化的过程是大量农村人口转移到城镇的过程，城镇人口的增加使得城镇规模不断扩张，也极大刺激了城市住房需求，包括存量改善型需求和增量需求。我省城镇化率由2000年的28%推进至2016年的52%，年均增加1.5个百分点。城镇化进程本身就是创造购房需求的过程，我省年均新增90万城市人口，为房地产市场带来庞大的市场需求。 依据近两年全省各地市房地产发展趋势，房地产市场销售与人口流向的正相关性较大，人口流入大的城市商品房销售增幅往往较快。 2016年，全省商品房销售增幅较快的前五位城市中，皖北六市占其中4位，分别是阜阳、宿州、亳州和蚌埠。这一发展态势也可以从各市城镇化的推进情况得以佐证。2016年，以上4市新增城镇人口15、9.7、8.6和7.2万人，新增城镇人口规模居全省前5位（见表1）。城镇化率相对较低的城市，房地产市场潜力相对较高、市场空间较大，商品房销售面积增幅较快的城市基本也是城镇化程度相对偏低的城市，尤其是六安、阜阳、宿州和亳州等4市。 表1 2016年全省房地产销售面积与城镇化之间的关系对比 城镇化率 新增城镇人口 商品房销售面积增速 % 万人 排序 % 排序 合 肥 72.1 18.6 1 32.0 7 阜 阳 40.2 15.0 2 87.9 2 宿 州 40.0 9.7 3 44.8 3 亳 州 38.3 8.6 4 40.2 4 蚌 埠 53.7 7.2 5 39.8 5 安 庆 47.2 7.1 6 29.7 9 六 安 44.0 7.0 7 126.1 1 2017年，全省房地产市场运行态势好于预期。主要在于：传统农民工的主要输出城市成为全省商品房销售热点城市。受益于去库存刺激政策、住房保障货币化安置比例提升以及农民工回流或进城购房等因素影响，销售增幅仍保持较快增长态势。1-4月份，亳州、宿州、蚌埠、阜阳等市商品房销售增幅分别为48.4%、38.5%、34.5%和28.3%,增幅居全省前9位。 但值得注意的是，部分地市快速