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关于“四季景园”开发项目的营销合作提案 合作前提：开发商与营销机构之间的当前合作与之后合作的成功与否，基于对项目营销的有利和有效性。 合作根本：只有项目营销的成功，才会有合作受益者。反之，合作方皆为受害者。 合作程序：先在项目营销思路上达成一致，才能确定合作模式和利益分配原则。 合作目标：通过成功的营销组织管理，使开发商、业主和营销机构通过项目共同获益。 合作重点：充分尊重消费者和竞争者的智慧和感受，通过对自己的严要求，感动自己、感动市场，以获取市场的回报。  对策划人而言,市场经济是以市场需求为出发点,也就是说需要什么,我们就什么;而的需求,都是要深入探讨的4p理论是营销(含房地产)的基础10p原则，规范严谨地运作“四季景园” 营销战略（4P）1、探查(Probing) --市场调研：了解和掌握市场行情、分析营销环境。2、分割(partitioning) --市场细分：将整个市场划分为若干个小的同质市场。3、优先(Prioritizing) --目标市场：选择最有利于企业的细分市场。4、定位(Positioning) --市场定位：勾画出企业及产品在目标顾客心目中的形象。营销策略（6P）5、产品(Product) --整体产品、产品组合、新产品开发、产品生命周期、品牌决策、名牌战略6、价格(Price) --定价目标、定价程序、定价因素、定价方法、定价策略。7、分销(Place) --渠道类型、渠道模式、中间商、渠道设计与管理。8、促销(Promotion) --人员推销、商业广告、营业推广、公关活动。9、政治权力(Political Power) --得到政府部门的支持与帮助。10、公共关系(Public Relations) --获得社会公众的理解与信赖。 合 作 框 架 提 议 一、合作内容 1、销售代理 2、全程营销策划 3、开发决策参与 二、计费形式：底价包干制 1、底价制定 委托底价的确立与项目营销的定价策略、推广策略等要素息息相关，而且更与合作本身的成败直接关联。所以委托底价的确定，必须建立在待售商品房的销售价格经过科学性而严谨的重新订立的基础上，同时确保对合作双方公平，才能保证对项目营销有利。 1.1委托底价过低，影响开发商的合作热情； 1.2委托底价过高，营销机构没有利润乃至必然亏损，那营销机构也不会有工作热情，可能还会从利己的角度不顾及项目销售风险，抬高销售价格，更甚于抱定少卖少亏的工作作风； 1.3每套待售房源的综合品质在市场竞争中适合卖多少钱有待深入论证。同时剩下多少套房源、分别在项目内综合品质排第几档，我公司一概不清，现在谈价就像“隔袋买猫”，万一全是差房源，那我公司挣不到钱是小事，项目营销不动就太对不起李总信任了； 1.4就1310元/平方米的委托底价报价而言，经我公司测算和分析，已高于项目之前和当前的大多数商品房销售执行价和销售商品房成交价。而现在剩下的房源主要存在：外围临街和临市场、东西朝向、户型较差、一楼和六楼、异形、位置不佳等问题，所以买家不愿出之前好房源的价。如果，我公司按1310元接手销售，那必须加至少50元/平方米的盈利空间、费用空间和让价空间，其结果是“四季景园”比“万兴花园”的同质、同楼层商品房的单方售价，至少高出50——130元的幅度。 1.5在当前市场经济竞争形态中，在同一个特定市场的竞争对手之间必然出现三种关系：市场领袖——规则制定者；竞争者——规模、市场形象、售价、品质、销售进度等元素等同；跟随者——价格与领袖保持适度距离，客户群体定位和产品诉求定位避其锋芒、另辟蹊径，比拼商品房的性价比。结合德阳北区的市场形态，根据共存法则，初步确定“四季景园”与“万兴花园”的同质、同层商品房竞争价格关系应保持3—6%的正价差。 2、委托底价确定流程建议 清理待售房源 商品房销售价格从纯市场的角度客观订立保证销售效果 经开发商和营销机构共同确认后，用于销售执行 给营销机构50元/平方米的运作空间，该费用包括但不限于销售部的日常费用和销售让利 三、溢价和跌价处理 如果经营销机构的努力，将商品房的成交价卖高于双方定价，则高出原定价部分的收益营销机构占三成；如果因为营销机构的无能，将商品房的成交价卖低于双方定价，则低出原定价部分的损失由营销机构承担。 四、付款约定 4.1委托方在合同签订后三个工作日内支付受托方壹拾万元营销策划及启动费（委托定金）,在销售代理中逐月扣除； 4.2委托方按月与受托方结算营销收益。 五、常规服务内容（适合本项目需要的服务内容通过“ ”标注） 1、项目投资可行性论证 地块评估 开发目标制定 投资规模与投资额确定 营运费用预计 投资收益方式 开发利润预估 风险预估 开发方案评估 开发周期设定 资金回笼周期预估 开发资金筹备