经济法之土地法和房地产法(司考大本分段学习).docVIP

第七章　土地法和房地产法 第一节　概述 一、土地和房地产 (一)概念 土地是指包括地上空间和地下空间的地表，地表和地上及地下空间中存在的尚未与土地分享的自然物(如水流、岩石、矿藏、树林等)、人造物(如建筑物、构筑物、埋藏物等)在观念上均可归属于土地。 房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。所谓构筑物是指除房屋以外的人工建造的工程建筑物，如桥梁、道路、隧道、水井、水塔、水坝、烟囱等。换言之，凡土地上人工建造的不可移动的物质均属广义上的房屋的范畴。 “房地产”一词有狭义和广义两种解释。狭义的房地产是指房屋，屋基地以及附属土地。所谓附属地坛是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和屋基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋及固着于土地和房屋上不可分享的部分。本大纲是从狭义上来使用“房地产”一词的。 (二)基本关系 土地与房屋的基本关系是： 1．房地不可分割。 2．土地为主、房屋为辅。 (三)特征 1．固定性。在法律上土地与房屋可合称为不动产。这一特征决定了，在法律上土地与房屋转让的实质是权利主体的更迭，而不是权利客体的转移。因此，转让须办理产权过户登记手续。 2．永久性或持久性。土地的使用价值具有永久性，房屋的使用价值具有持久性。由于具有这一特征，土地与房屋的所有权和使用权可以分离，在一项不动产上可同时设定多项权利。 3．个别性。这一特征决定了，在法律上土地与房屋交易的客体具有特定性，不可替代性，对交易价格应进行具体评估。 (四)分类 1．对土地一般按以下方法分类：按开发利用的程度，可分为生地各熟地；按是否具有建筑功能用途，可分为非建筑用地和建筑用地；按是否与城市经济紧密相连可分为农村土地和城市土地；按所有制的不同，可分为国有土地、公有土地和私有土地。 2．对房屋一般按以下方法分类：按建筑结构的不同，可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋；按功能用途的不同，可分为住宅与非住宅；按是否已建成，可分为待建房产、在建房产和建成房产，在房地产交易中，待建房产和在建房产称“期房”或俗称“楼花”，建成房产称“现房”；按调节机制与供应对象的不同，可将住房分为商品房、经济适用房和廉租房。 二、土地法和房地产法 (一)概念与地位 土地法即土地管理法，是指为实现土地公共政策目标，由国家对土地拥有、开发、利用、交易加以管制与调控的一系列法律规范的总称。 房地产管理管理法，是指为实现房地产公共政策目标目标，由国家对房地产拥有、开发、利用、交易、维护等加以管制与调控的一系列法律规范的总称。 土地管理法和房地产管理法分别立法，与我国现行分设土地和房屋行政管理机构相关，两者在内容上有一定交叉重合。 土地管理法和房地产管理法基本隶属于经济法。其具体内容与民商法中的相关规定有显著区别，但也有交叉联系。 (二)立法现状 1．全国人大常委会审议并通过的法律。主要包括：1986年《中华人民共和国土地管理法》(1988年、1998年、2004年三次修订)，1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》，2002年《中华人民共和国农村土地承包法》。 2．国务院公布的行政法规。主要包括：1983年《城市私有房屋管理条例》，1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1990年《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，1991年《城市房屋拆迁管理条例》(2001年修订)，1999年《住房公积金管理条例》(2001年修订)，1998年《城市房地产开发经营管理条例》，1999年《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2004年修订)，2003年《物业管理条例》。 3．最高人民法院司法解释。主要包括：2003年《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，2005年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2005年《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。 第二节　土地管理法 一、土地所有权 (一)概述 土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的占有、使用、收益和处分的支配性权利。 我国的土地所有权有以下特征： 1．土地所有权人(土地所有者)及其代表由法律明确规定。我国实行土地公有制，两类土地所有权主体及其代表均为法定的特殊主体，即国家和农村集体经济组织。 2．土地所有权的取得与丧失依法律规定，不得约定。这是我国公有制下土地所有权的一大特征。如，集体土地所有权的取得需经县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；集体土地所有权可因国家征用而丧失。 3．土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法均规定禁止买卖土地。我国实行土地公有制，非公有主体不能通过市场交易取得土地所有权，公有主体之