房地产开发经营与管理精品课件PPT 4 房地产开发资金的筹集.pptVIP

4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 股利折现法 将企业发行股票所收到资金净现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。 零成长股票 4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 股利折现法 将企业发行股票所收到资金净现值与预计未来资金流出现值相等的贴现率作为普通股资本成本。 固定成长股票 4.3 房地产开发资金筹集方案选择 4.3.1房地产开发资金成本及其计算 4.3.1.2房地产开发资金成本的计算 个别资金成本计算 债务成本 计算 银行贷款（长期借款）成本 债券成本 权益成本 计算 优先股资金成本 普通股资金成本 留存收益资金成本 留存收益由企业税后净利润形成，企业使用这部分资金的最低成本应该与普通股资本成本相同，惟一的差别就是留存收益没有筹资费用。 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.3向金融机构贷款 4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查 借款企业信用评级（资信等级评价） 信用评级的涵义 信用评级的要素 信用评级的标识 借款企业信用等级系数的取值规则 AAA级企业为30％ AA级企业为50％ A级企业为70％ BBB级企业为90％ 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.3向金融机构贷款 4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查 贷款项目评估 项目风险等级系数的确定： 先按照项目建设条件、市场和产品分析以及财务评价的结果，将项目划分成AAA、AA、A和BBB四个风险等级。 AAA、AA、A和BBB四个风险等级其对应的风险系数分别为80％、70％、60％和50％。 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.3向金融机构贷款 4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查 贷款担保方式评价 贷款方式系数的取值规则： 信用贷款为100％。 由银行金融机构提供担保的为10～20％。 由省级非银行金融机构担保的为50％。 AA级以下企业担保的为100％。 用商品房抵押的为50％。 由其他房屋及建筑物抵押的为100％，如参加保险且保险期长于贷款期的为50%。 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.3向金融机构贷款 4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查 贷款综合评价 金融机构考察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。 贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。 某笔贷款的综合风险度 ＝(某笔贷款风险额／某笔贷款额)×100％ ＝信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数 综合风险度超过60%的为高风险，银行一般不予发放贷款。 中短期贷款期限在半年以内的为100％。 期限在半年以上不满1年的为120％。 中长期贷款期限在1年以上不满3年为120％。 期限在3年以上不满5年的为130％。 期限在5年以上的为140％。 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.3向金融机构贷款 4.2.3.3金融机构（银行）对房地产开发贷款的审查 贷款综合评价 某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级。 贷款综合风险度： ＝50％×120％×50％×60％＝18%＜60% 银行可以发放贷款。 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.4商品房预售（定金及预收款） 4.2.4.1商品房预售的实质 4.2.4.2商品房预售制度 4.2.4.3定金及预收款 4.2 房地产开发资金筹集 4.2.4商品房预售（定金及预收款） 4.2.4.1商品房预售的实质 商品房预售作为商品房销售的一种方式，同时又具备融资功能。它在实质上是一种预收货款的商业信用行为（即销货单位向购货者预借一笔款项，以后再以商品归还）。 当商品供不应求或者生产周期较长且售价较高时，采用预收货款方式，可以缓和企业资金短缺的矛盾。 1994年建设部制定发布的《城市商品房预售管理办法》第二条：“本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业将正