孔雀英国宫项目营销策略报告.pptVIP

根据市场比较法价格比准，及周边市场实收均价，推算出目前本项目市价为7500元/建筑平米。由于本项目k开盘时间为7月，根据市场估算，建议本项目一期销售均价为8000元/建筑平米。 价格定位 第四部分： 营销思路—整体思路、销售策略、营销策略、营销执行 对于项目整盘思路的理解 容积率极致分解 一期主要以高层主流住宅为主，承担项目现金流，拉高容积率，分担劣势； 后期产品主要以洋房和叠拼类低密产品为主，提高社区品质和形象，应对区域发展利好；实现利润最大化和树立开发商品牌形象。 建议：根据阶段在统一系统下，树立分支形象 项目整盘定位确定项目的调性，一期的高层产品与后期的低密产品针对不同的客群，在形象定位上有所区别； 整体思路 项目价值 前期 （2010—2011年） 中期 （2011—2012年） 后期 （2012—2013年） 项目策略 品牌实现 客户逻辑 安全操作树立影响力 价值梯度快速上升 价值梯度巩固提升 产品逻辑 项目开发与城市建设相结合 开发商品牌价值与社会贡献嫁接，制造市场声音 项目开发与居住品质紧密关联 开发商专业度得到市场认可提升品牌价值 开发品牌经营融入客户生活方式 开发商企业理念影响客户置业逻辑形成品牌忠实度 中高密度高层市场主流户型，产品附加值+配套提升，把握市场话语权 中等密度+高绿化+低密度产品+配套驱动，多类型产品搭配，提高公寓产品总价，实现价值提升 低等密度，类低密产品，生态社区环境及配套全面提升，保证项目价值最大化 改变区域认知 通过产品+配套提升价值预期 区域价值释放 综合性区域配套驱动+产品创新（叠拼 花园洋房），开始发力 大盘优势释放 居住品质与成熟氛围演绎项目独特气质，水岸、生态、低密 被迫挤压 投资 区域认知提升，产品+配套吸引 城市外溢及产业人群 区域认可下对 综合级配套+产品要求提升 休闲型、主动郊区化的高端人 群 成熟度、低密生活、生活圈层 价值成长曲线：区域——产品——生活方式 销售策略 客户收敛模式 客户收敛模式细分 营销核心策略 传播体系确立 价格执行： 以开盘价格优势和体验现场震撼市场，最大化激发客户购买及投资意向和兴趣，制造开盘价格心理 优惠感，保证良好销售业绩的同时达到对项目二次开盘热销的带动作用。 促销战术： 开盘当日定量设定中小面积高层户型，较大幅度低于对外宣传的房屋均价，以促进开盘当日的购买氛围。大客户走访，机关企业定点对位开设项目宣传讲义！ 营销战术（第一波） ——多重积累，组团引爆销控分层，逐层打击 一期具体营销策略 营销战术（第二波） ——分层保养，品牌建设，有机促销 价格执行： 二次放量，价格进行大幅向上调整，计划均价按照10%左右的幅度进行调整，且此信息在首次开盘时就进行预告性宣传。 促销战术： 推出统一折扣体系下花样翻新的限时促销政策，打造顺应时势的系列促销体系 ，如：家电家具赠送系列、特定年限内的车位使用权赠送等，激发客户购买意向和兴趣，现场快速收敛客户成交，保证活动效果最大化。 一期具体营销策略 营销战术（第三波） —— 客户保养、促销翻新，挤压收敛 价格执行： 开盘前进行优质产品高售价的预告性告知，但实际执行式逐步透露计划，以激发强度客户的快速购买，保证快速、高价清尾收关优惠感，保证销售达成效果最佳。 促销战术： 除开盘当日优惠折扣外，为充分挖掘并保养前期成交客户，起动老客户介绍新客户成交，奖励会 所年卡或物业管理费等活动。 一期具体营销策略 体验包装 震撼人心的体验式销售现场 美轮美奂样板园林、样板间 体验包装 营销执行 户外推广 有效利用与城铁大兴线沿线、京开高速等主干道及大兴新城主要道路的路牌资源，以画面的强烈视觉冲击力，强化人流对本项目的整体认知； 利用区域内部的宣传资源，在区域竞争性项目交通路口进行户外广告的拦截指示，分流进入区域内项目的客户群。 平面推广 平面媒体及DM直投作为辅助推广手段，建议针对目标客户，控制数量，精准投放，内容在介绍项目卖点的同时，兼顾到区域价值的宣传。 营销执行 营销执行 活动推广 利用事件营销的巨大效应，提升项目口碑与客户的满意度，品牌活动，配合软文宣传、DM直投等手段，促成口碑传播。 事件活动 前期预热宣传 活动组织 后续报道 促成签约 吸引客户到访 营销执行 外阜推广 潜在客源地分析 外阜地圈定 销售模式确定 自销 分销 推广方式 当地展会 项目巡展 企业合作答谢会 主流媒体推广 旅游媒体 宣传城市 肯定区域 落实产品 营销执行阶段划分 一期营销执行阶段划分 核心工作：具备销售证件，开始客户积累，借助活动，产