万事利地产下沙项目土地咨询报告2010.ppt

绝对必威体育官网网址;万事利地产·下沙项目土地咨询报告;;项目属性研究/项目在城市中的位置;项目属性研究/区域概况;九阳项目;项目属性研究/总结;客户目标解析;;;;杭州市与长三角主要城市GDP对比表;杭州市区居民收入及消费力一直保持了稳定增长的态势，为城市房地产投资消费的增加打下了良好基础。;第三产业逐年壮大，09年比重首次超过二产，第三产业的发展增强了城市的消费能力，为城市吸引大量高素质产业人口，为城市房地产市场发展提供重要支撑。;规划至2020年，杭州将建成820万人的城市，其中外来人口将成为主要增长来源，这将成为房地产市场发展的一个重要客群。;城市背景/城市规划;城市背景/城市规划;;杭州被称为休闲、旅游、文化之都，下沙城区的建设，城市发展重心的东移，将为东部房地产市场发展带来新一轮机遇。;区域背景/区域经济;区域背景/区域经济;根据区域的人口规??，未来下沙区将实现60万的人口规模，大量外来人口的进入，将会进一步增加房地产市场需求，促进区域商业的繁荣。;区域背景/区域交通;;区域背景/金沙湖区域规划;;;本项目作为总建面仅为2.8万平米的区域型项目，我们将主要研究其所在的下沙房地产市场环境，并重点研究与其相关的办公与商业市场，以期为本项目的发展寻找到市场空间和机会。;整体市场环境研究;房地产投资分析;商品房整体市场;历年土地市场;2007-2010（1-7）下沙土地出让价格对比分析;2009-2010（1-7）下沙土地出让类别（单位：幅）;下沙商办类土地较为稀少，只占下沙09年至今土地出让面积的13.91%；市场接受度尚可，出让金额仅次于纯居住用地。;办公市场研究;杭州办公市场概述/板块简介;杭州办公市场概述/板块地位;杭州办公市场概述/整体供求;下沙办公市场还处于启动阶段，成交量不活跃，写字楼价格偏低，随着政府规划的交通和各项配套落实到位，下沙新城的办公成交市场在后期会逐步迎来量价齐升。;下沙办公市场分析/成交情况;目前下沙板块写字楼市场处于从启动阶段向发展阶段过渡时期，标准办公项目在下沙处于从属地位，高档办公物业屈指可数，本项目在切入办公物业市场应充分考虑这一现实而准确定位。;下沙区办公产品档次较低，在规划设计、楼宇设备及配套设施等方面相对落后，在售项目都采用一梯多户的分隔方式，从某种意义上来说，其产品更接近于住宅这一物业类型。;下沙区办公楼市场出租情况良好，大部分公寓式办公物业的出租率都在九成以上，大量的创业型小公司成为租赁客户中的主力。;下沙区办公楼购买客户大多是投资客，购房后大多数都非自用，而是等待出租获益；租赁客户以教育服务、IT通讯、物流贸易类小型公司为主。;下沙办公市场分析/未来供应情况;下沙办公市场分析/典型案例分析/新加坡科技园区;;下沙办公市场分析/典型案例分析/新加坡科技园区;下沙办公市场分析/典型案例分析/新加坡科技园区;下沙办公市场分析/典型案例分析/IBC;;下沙办公市场分析/典型案例分析/IBC;办公市场总结;商业市场研究;07-10年杭州商业地产成交量虽然逐年增长，但是其成交均价并未出现明显增长，这与杭州楼市一直以来商住倒挂现象有关，所以历年来杭州商业物业成交均价走势平稳 之前由于缺乏明确的商业中心规划，下沙商业地产成交一直不温不火，以住宅底商成交为主，由于区域成熟度不高，商业价值也一直难以显现 下沙作为杭州副城，从目前出台的规划背景来看商业发展的空间还是很大的，等到下沙与杭州主城区的交通距离拉近后，商业将会出现量价齐升的局面;;区域商业发展格局/物美商业区;区域商业发展格局/华元16街区;区域商业发展格局/商贸城;区域商业发展格局/高沙商业区;区域商业发展格局/福雷德广场;区域未来商业格局分析/基于区域未来商业供应分析;区域未来商业消费客群演变分析;;项目定位背景总结;;项目产品规划建议;项目客户定位;项目各物业价格定位;;;;2007-2010（1-7）下沙土地出让价格对比分析;;;土地价格分析/第二步：假设开发法;土地价格分析/第二步：假设开发法;土地价格分析/第二步：假设开发法;预设 项目的销售税后净利润 ≥ 资金使用成本 即 14732.49-0.8268X≥1486.968+0.11024X 计算得 X≤14135;*说明： ①价格B为现时土地楼板价的未来时间拟合值 ②采取市场比较法评估结果所占权重为40%,假设开发法评估结果所占权重为60% ③未来土地出让基准楼板价C=40%*A+60%*B;土地价格分析/结论;如果开发资本金的年利率为20%，我们也计算了在此条件下，开发商保证税后净利润不低于资金使用成本时的最高地价及相应的税后利润，与前述计算一起，作为开发商取地时决策参考。;在楼板价为4425元/平方米的条件下，如果所有的物业用以销售出去，项目可以实现税后净利润为438