佛山沿海·馨庭整盘营销全案.ppt

——售楼部周边看楼通道、楼梯间包装 根据与工程部沟通，届时通往样板房的看楼通道存在两种可能，如右图红色及黄色箭头所示 售楼部周边看楼通道 方向一 如届时按照红色箭头所示的路线看样板房，则需以下包装配合 路线沿途外侧（不靠着售楼部那侧），用形象展板围闭，具体内容上节说工地围闭时已提 图中黄色三角形所示地方，需安装样板房指示牌 方向二 如届时按照黄色箭头所示的路线看样板房，则需以下包装配合 路线沿途，考虑到广场园林绿化已完善，因此不需要围闭展板 图中红色三角形所示地方，需安装样板房指示牌 楼梯间包装 楼梯地面铺上地毯 墙面常规可以这样做 但我们更建议用大画面及描述生活品位的文字去全面包装 ——样板房及电梯间的包装，得视实际效果出来后再作辅助包装建议 项目价值提升体系 每一个项目的价值提升都是一个复杂的多维体，不是单一因素可以决定的，具体价值提升体系如下： 广告形象 东平核心，精锐品质生活地标 客户接收项目信息后的第一印象：核心区域、品质社区 现场包装 全线展示流程包装：品质感 客户来到项目后的全程感觉：眼见为实，的确是有品质的社区 销售服务 销售人员、物管人员的贴心服务 客户看楼的品质感受：专业的销售，备受尊重贴心的服务 节奏把握 优惠释放策略、推货节奏把握 客户心理的把握：让他觉得是有优惠的，推货是供不应求的 氛围营造 利用节点聚集人气，集中引爆开售 羊群效应：这个盘好多人看，这个盘好多人买，自然价格水涨船高 具体措施四 电视：设计以Eason形象结合的电视标版画面，项目售楼部开放至开盘期间，于禅城TVB密集轰炸 户外：以Eason 形象结合，全新上画 电台：结合Eason 作为形象代言的话题，进行炒作，并可加入Eason 门票或Eason签名CD作为奖品的电台线上有奖问答活动 报纸：以融入Eason元素的硬广主打项目形象，同期配合系列的软文炒作报道，融入佛山人文精神、沿海品牌和项目卖点；形成市场共鸣 短信：直白的将EASON形象代言的信息说出去，同期渗透与EASON相关的活动信息，例如门票、签名CD等活动 微博：成为陈奕迅佛山演唱会信息及陈奕迅在佛山信息的唯一发布渠道，利用陈奕迅微博与广州、佛山主流媒体的地产版和娱乐版合作，全面放大项目的影响力 积蓄客户 战场的完善：由固定分展点，到巡展的多点配合，再到售楼部的开放，项目一直坚持提早亮相，保证与目标客户沟通的场所的原则 战场的完善 售楼部开放前，主要以线下宣传推广为主，主要包括： 1、各大商业旺点及写字楼的派单 2、针对性目标客户群的短信发送 3、各大商业旺点的巡展（印象城、汾江路沃尔玛、东方广场） 渠道的多维 Eason代言确定后，进入9月，开始线上线下的交叉宣传 1、电视、电台、报纸等线上全面铺开 2、户外广告、围墙同期换画 3、短信的每周发送 4、融入Eason元素的单张的派发 5、微博、网络广告的同步更新 6、候车亭、羽毛球馆广告的换画 7、写字楼及住宅区电梯广告的上画 8、沿海合作单位的团购启动 9、合富VIP客户资源的发动及内部员工推介会 引敌深入 分展巡展 （8.6-9.14） 品牌及产品推广会 （9.8） 售楼处开放 （9.15） 1、2号楼开盘 （10.13） 样板房开放 （10.5） VIP银卡启动 减5000元优惠释放 VIP金卡启动 99折优惠释放 VIP钻石卡启动 98折优惠释放 开盘当天折扣 99折优惠 户型图出街 项目更详细的户型资料 现场模型、环境的开放展示 通过现场感受品质 样板房开放 进一步了解产品 同期价格口径释放 开盘 一期海报 主打品牌、区位及项目基本资料 从8.6分展开始，利用几个重要营销节点，逐步增加项目相关信息，并逐步释放优惠，一步一步的吸引客户保持对项目的关注，诱敌深入，最终集中引爆 集中引爆 前提 积蓄400以上的筹量 提早一星期进行客户价格试算 收筹的同时即开始做好客户意向分流 开盘 开盘前一天价格最后确定 开盘前一天客户意向分流完成 开盘前一天统一通知客户第2天开盘方式及时间 集中发售，陈奕迅亲临现场 2012年营销铺排 由于整份营销铺排表格太大，难于在PPT里显示，因此具体请看附件《沿海馨庭2012年营销铺排》 整盘营销铺排概述 时间 2012.1 2012.11 2013.3 2013.5 2013.8 2013.10 2013.12 2014.3 推售栋号 1#、2# 8# 5# 6#、10# 7# 3#、4# 11#、12# 13# 推售货量 240套 120套 120套 180套 90套 240套 180套 120套 推广策略 前文已详细阐述，此处暂略 新春后第一波，作为五一黄金周前的试探，也是项目去年11月开盘至今平静了近4个月后的重新铺开宣传，线上需重新出现项目的声音，5#楼将于新组团定位的形象亮相，尽量