【中信·中央生活区】项目市场定位思考[再修改合辑].ppt

结合成交分析：6000～7000元/㎡，是首次、多次置业的分水岭 03-07年价格不断走高，但受房地产新政影响08年第1季度价格明显回落，均价5569元，与06年底基本持平； 中档盘价格与市场整体趋势基本一致，08年第一季度回落明显，实际已经跌破6000元/平方米，近两年首次置业价格区间在6000-7000元之间； 高档盘价格一路走高，并仍然呈上升趋势，价格区间在7500-9000之间。 分析6：首次置业价格分析（数据来源：合富辉煌东莞市场研究部） 综合客户群的首次、二次（多次）的分析及置业时对户型及面积区间的要求，我们可以得出结论： 每年的首次置业者都在40～50％之间，我们需要去争取其在本项目的成交，适合产品整理如下： 绝对主力打造：100～120㎡区间的舒适型3房产品或小3房 适当补充：75-80㎡区间的2房（当前一般占20%以上） 少量补充：面积在130-150㎡大三房（首次置业需求比例在逐年减少，目前约占5%） 二次置业、多次置业者需要考虑其投资、首次换房、多次换房的不同时期需要，来配搭不同的产品供其选择 绝对主力户型： 130～150㎡大3房及160～180 ㎡4房 次主力打造： 100～120㎡3房 生活改善、换房户型：160～180 ㎡大四房 及180 ㎡以上户型 客户群首次、多次置业要求结论与【初步产品及其面积区间】的对比分析，对【户型产品区间修正】结果如下。 主力户型： 150～180的4房 110～130 ㎡的3房；130～150 ㎡的大3房 次主力户型： 90～110 ㎡的小3房； 80～90 ㎡的2房 适量补充户型： 180 ㎡以上的大户型（在绝对优势位置处） 75-80㎡的2房（在最不好的位置处） 主力产品：90～110 ㎡；110～130 ㎡；130～180 ㎡ 次主力产品： 80～90 ㎡ 适量补充产品： 60～80 ㎡；180 ㎡以上 上一部分原【初步产品及其面积区间】 第四，市场发展 9.27新政，为项目定位带来了机遇与规限。 【中信·南城】项目 定位思考 合富辉煌R房地产（东莞） 提报时间：2008年3月24日 序 因此本方案将通过最直接的方式表达我司对中信南城项目在现时市场变化情况下的市场定位理解。 我们也一直在关注【中信】，也希望能够与【中信】再次牵手。 合富辉煌很务实，花巧的语言我们不会。 与07年相比，东莞房地产市场的营销环境已经发生了显著变化，站在变化了的市场上，我们重新审视本项目。 市场定位 区位 市场供需情况 客户群分析 市场发展 我司建议：产品档次、户型及面积区间建议 第一，区位 区位位置与周边环境， 基本上决定了项目的定位方向。 南城东片区 总部经济带 区位：发展优越、环境优越 本案 未来城市中心优势 东莞CLD旁，未来城市中心 总部经济带上，商贸繁华 南城市政规划超前 市政设计重点 设施逐步投入使用 周边城市生态环境优越 东靠水濂山生态 南城河涌生态环境 “十一五”的南城 ——美丽凝结成一身 中央“生活区”与“商务区”： 毗邻，共享辐射优势资源 东莞大道的： “总部经济”与“城市名片” 区域形象适合高尚住宅的建设 中央生活区 本案 御花苑 时尚岛 汉唐蜜园 森林湖 东骏豪苑 景湖湾畔 江南雅筑 景湖春晓 百悦尚城 名门世家 洋房项目 别墅项目 小户型项目 蓝字表示07年底前推货 城市假日 塞纳嘉园 国际公馆 御泉山 金域中央 江南第一城 金色华庭 景湖八期 名门公寓 丰盛名苑 万科翡丽山 清华居 第一国际 南城中心区 以小户型供应为主 南城水濂山片区为别墅供应集中区 南城东片区 中高端洋房集中区 晶城 南城运河片区 以中档楼盘为主 南城“高尚”住宅区 ——东莞全新崛起的高尚区 黒字表示08年潜在供应 凯明轩 周边气场：片区高尚、高素质已形成 优势：不受“70％90”的限制 户型自由设计度高； 非拼接中大户型有优势。 自身条件：影响项目规划的硬性条件 在近1年批出的土地，都受到“70/90”的限制。08年后，小户型激增、拼接大户型出现，而象以往的自由设计的户型变成了难得产品。 限制：客观条件，规划受限 五环路（环城路）、东莞大道两条城市主干道噪音、震动影响； 现时周边厂房杂乱形象 3.0容积率； 自身条件分析： 项目难以介入高端盘，更适应中档、偏高楼盘条件 资源及周边环境上不支持； 容积率不满足； 规模上不具优势； 具有户型设计优势。 我司建议： 本项目宜定位在：中高档精品楼盘 “应该是【阳光澳园】的升级版，但又比【凯旋城】略低一些。” 从①区位看： 发展优越、环境优越 从②周边气场看： 片区的高尚、高素质已形成 从③自身条件看： 客观条件，规划受限制 外部条件，可使项目定位在： 高档 / 中高档 自身条件，促使项目更适合定位在： 中档，偏高 第二，市场供需情