以网际网路三维地理资讯系统为基础之仿真数码城在不动产场之.pdfVIP

航測及遙測學刊 第十五卷 第 3 期 第 281-297 頁 民國 99 年 9 月 281 Journal of Photogrammetry and Remote Sensing Volume 15, No.3,September 2010, pp.281-297 以網際網路三維地理資訊系統為基礎之仿真 數碼城市在不動產市場之應用 1* 2 成晨光 饒見有 摘 要 區位與環境資訊是不動產買賣雙方最重視的資訊，但消費者卻往往不得其門而入，透過網際網路三 維地理資訊系統為基礎之仿真數碼城市，可以提供消費者這方面之客觀且量化的資訊，這有助於減少不 動產之買賣糾紛。惟三維空間資料量太過鉅大、網際網路狹窄的頻寬、伺服器有限的運算能力與客戶端 顯示效能的不足，使得在Web 3D GIS 平台實現仿真數碼城市顯得困難重重。有鑒於此，本研究採用GIS 三維模塑工具施行建物重建，並提出多尺度建物模塑策略。該策略是依照建物之重要性與相對於主要道 路的位置，以不同尺度來建置房屋模型。該成果顯示，空間資料量大幅降低，網路上資料傳輸的效能因 而提升，在經濟面上成本大幅降低，從而實現其在Web 3D GIS 的可行性。本研究進而建置不動產區位與 物理環境查詢系統，應用環域分析工具獲得區位資訊，應用日照模擬、視野分析、地勢排水和海平面上 升等 GIS 空間分析工具獲得物理環境資訊，研究成果顯示，透過這個查詢系統可以提供消費者相關於不 動產之區位與物理環境之量化資訊。 關鍵詞：數碼城市、地理資訊系統、仿真城市模型、不動產、區位 成的買賣糾紛。 1. 前言 以區位資訊為例，消費者不僅關心不動產附近 不動產 (Real Estate) 是指土地與附著在土地 的生活機能設施，還關心聯外道路與特殊稀有設施。 之上的改良物，其與整體經濟、金融、財政和社會 生活周遭環境是否有垃圾場、無線電塔…等令人欲 的穩定性密切相關，其市場交易在國民生產毛額中 避之唯恐不及的鄰避設施 (或稱嫌惡設施；Not In 占有相當大的比重，是主要固定資本的形成，其所 My Back Yard, NIMBY) ，更是消費者垂詢的資訊。 形成的產業關聯效果也最大，是政府最穩定的稅收 以物理環境為例，最近幾年的水災所造成之人民生 來源。小至個人和企業，大至產業和國家，相關於 命財產的損失，使人人聞水色變，生活環境的地形 不動產方面的決策都倍受重視。 地勢排水走向，積水漫過的範圍，愈來愈受到重視。 惟在消保會所受理的申訴案件中，以不動產買 而住屋的視野廣闊與否和陽光日照的情形，牽涉到 賣的糾紛佔最大宗，其中以買賣雙方資訊之嚴重不 住居的舒適感，也是消費者在意的環境品質。以上 對稱為首要原因。區位 (Location) 與環境資訊雖 這些資訊都可以藉由地理資訊系統(Geographic 是不動產買賣雙方最重視的資訊，消費者卻不得其 Information System, GIS)的空間分析工具來獲得。 門而入。房屋雖可透過裝修和美化來改善其自身屬 地理資訊系統是以電腦為工具，做為空間資料 性，惟區位和物理環境是被決定的，所有權人和使 的蒐集、儲存、檢核、整合、處理、分析和展示的 用者都無法改變。若能提供消費者客觀且量化之區 系統。像不動產市場這類涉及空間資訊方面的經濟 位與環境資訊，則有助於減少這方面資訊不足所造 活動，最適宜以GIS 來輔助決策 (蔡仁卓，2007 ； 1 國立成功大