房地产估价理论与方法第十章：长期趋势法与其应用.docxVIP

第十章　长期趋势法及其运用考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对长期趋势法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤、几种主要长期趋势法的内容以及长期趋势法的主要作用等的了解、熟悉和掌握程度。　　　　 第一节　长期趋势法概述　　　　1.长期趋势法的含义　　长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法　　2.长期趋势法的理论依据　　房地产价格短期内波动难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看，会呈现出一定的变动规律和发展趋势　　可以搜集该类房地产过去至现在较长一段时期的历史价格资料，并按照时间的先后顺序将这些历史价格编排成时间序列，从而找出该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后做出对该宗房地产的价格在估价时点的价格判断　　在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。【2006年真题】　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格　　提示：参见教材P347　　[答疑编号500434100101]　　『正确答案』A　　3.长期趋势法适用的估价对象和条件　　适用对象：价格无明显季节波动的房地产　　条件：拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠　　4.长期趋势法估价的操作步骤　　搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠　　整理上述资料，建立比较基准，化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图　　观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象价格随时间变化的规律，得出一定模型　　用此模型去推测、判断估价对象在估价时点的价格　　运用长期趋势法估价的一般步骤有（　）。【2006年真题】　　A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别　　B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图　　C.观察、分析时间序列，得出一定的模式　　D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格　　E.对未来的价格进行分析和预测　　提示：参见教材P348　　[答疑编号500434100102]　　『正确答案』ABCD 　　5.长期趋势法的主要类型　　数学曲线拟合法　　平均增减量法　　平均发展速度法　　移动平均法　　指数修匀法　　　　第二节　数学曲线拟合法　　数学曲线拟合法：直线趋势法、指数曲线趋势法、二次抛物线趋势法　　直线趋势法的条件：估价对象或类似房地产历史价格的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势　　方法　　 　　用Y表示各期的房地产价格，用X表示时间，房地产价格与时间的关系表示为　　Y=a+bX　　根据统计数据求出a与b的值，就求出了价格与时间之间的数学模型　　当∑X=0时，　　　　直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由（　）决定的。【2009年真题】　　A.房地产的历史价格资料　　B.房地产的未来价格资料　　C.房地产的现时价格资料　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料　　提示：参见教材P348 　　[答疑编号500434100103]　　『正确答案』A 　　　　 第三节　平均增减量法　　用平均增减量法进行预测的条件：　　当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的平均增减量法进行预测　　适用条件：房地产价格的变动过程是持续上升或下降，并且各期上升或下降的数额大致接近　　简单平均增减量法　　　　某类商品房2004～2008年的售价分别为6 000元/ m2、6 300元/ m2、6 678元/ m2、7 212元/ m2、7 645元/ m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（　）元/ m2. 【2009年真题】　　A.7 974.00　　B.8 023.00　　C.8 056.25　　D.8 078.00　　提示：参见教材P351　　[答疑编号500434100104]　　『正确答案』C　　『答案解析』04年到08年的各年增量为300、378、534、433，　　则其 平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25　　2009年预测价格=6000+411.25*5=8056.25　　 　　加权平均增减量法　　计算d时，考虑了权重，越接近估价时点的增减量对估价越重要，给以较大的权重　　例10-2的逐年上涨额如果采用10-3的第二种权重予以加权，则其逐年上涨的加权平均数：d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338（元/m2）　　提示：参见教