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我国物业管理法律制度存在的问题及解决对策 近年来，随着我国经济建设的快速发展和住房制度改革的不断深入，城市物业管理的社会化、市场化和专业化得到了突飞猛进的发展。但是物业管理毕竟还是一个新兴的行业，存在的问题很多，有关物业的法律制度还不完善，需要有识之士为之共同努力。 一、。这里的“物业”，是指已经建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。这里的业主是指房屋的所有权人。 为了规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，我国制定了《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等法律、法规。 2.物业管理的特征 物业管理有以下特征： （1）物业管理组织的专业化 物业管理一般是由专业的物业公司，对一定范围内的物业进行统一管理。物业公司通过设置专门的管理机构，配备专业人员，从事相应的管理业务。如配备具有管道、空调、机电设备、消防等专业技术的人员，从事专业化的服务。 （2）物业管理形式的规范化 这是物业管理走向现代化、科学化的一个显著标志。这不仅指公司的设立必须符合法律规定的程序，而且包括其管理运营必须规范化，如物业的接管（包括竣工验收）要规范，与业主和使用人签订合同要规范，服务收费及岗位职责也要规范。 （3）物业管理关系的契约化 契约化是指合同和公共契约的方式，来约定物业公司和业主的权利义务，并明确服务项目标的，包括经济利益和标的。这种在市场经济中出现的管理服务型的经济关系是一种合同式平等关系，它彻底改变了原来房屋管理的行政式管理与被管理的关系。 (二)物业管理制度的概念 物业管理制度是要求有关人员共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。在物业管理的市场竞争，如果说一个物业管理企业的设备精良、工作设施先进是竞争“硬件”，那么，物业管理的完备、严密、科学、合理就是竞争取胜的“软件”。因此，物业管理制度的建设是一项十分重要的基础性工作。 （三）我国物业管理法律制度的法律渊源 物业管理法律制度的法律渊源由具有不同效力层次的法律规范性文件构成，可归纳为以下几种： 宪法 《中华人民共和国宪法》规定了与物业管理有关的条文。如第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。宪法中这些关于房地产权属、私有财产、住宅、公民权利等方面规范的规定和原则，是物业管理立法的依据和指导思想，是物业管理法律规范的重要组成部分，在整个物业管理法律的渊源中具有最高层次的法律效力。 2.法律 我国有多部法律直接或间接涉及物业管理，如《中华人民共和国民法通则》相邻关系制度，《中华人民共和国物权法》中业主的建筑物区分所有权制度，《中华人民共和国公司法》委托合同制度，它们都是物业管理立法的基础；其次，《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律也包括一些物业管理应当遵循的强制性规范。 3.行政法规 行政法规是指国务院在法定职权范围内为实施宪法和法律而制定的有关国家管理方面的范性法律文件，在效力层次上仅低于宪法和法律。与物业管理活动相关的行政法规主要有《物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市私有房屋管理条例》、《建设项目环境保护管理条例》等。目前，在物业管理法律渊源中居于核心地位的就是2003年制定2007年修改的《物业管理条例》。 4.地方性法规 地方性法规是指省、自治区、直辖市，市、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，在法定权限内制定发布的适用于本地区的规范性文件。民族自治地方（自治区、自治州、自治县）的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点指定自治条例和单行条例。目前，上海、广东、海南、江西、深圳、珠海、宁波、青岛、厦门、武汉、吉林等11个省市出台了物业管理条例，例如，1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》，1997年《上海市居住物业管理条例》，1998年《广东省物业管理条例》等；北京、天津、重庆、山东、四川、江苏、浙江、宁夏等十多个省市则出台了物业管理办法，例如《北京市居住小区物业管理办法》行政规章是国务院主管部门、县级以上各级人民政府依照法律规定的权限制定和颁布的规范性文件。其中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、1991年《房屋接管验收标准》、19991年《城市房屋修缮管理规定》、1992年《公有住宅出售后维修养护管理暂行办法》、1992年《城市住宅小区竣工综合验收办法》、1994年《城市新建住宅小区管理办法》、1996年《城市小