基于主成份和灰色测法的房地产金融风险预警体系研究.PDFVIP

基于主成份和灰色预测法的房地产金融风险预警体系研究 总第 期 24 59 基于主成份和灰色预测法的房地产 金融风险预警体系研究 孙蕾1 摘要：为构筑房地产市场金融风险防火墙体系，本文借鉴国内外房地产市场风险预警方法 和经验，采用主成份分析法、灰色预测法等数理统计分析方法，构建了房地产金融风险预警体 系。采用该预警体系对山东省近15 年的房地产金融市场运行状况进行实证分析，得出的对市 场运行状况的警情判断与实际情况基本吻合。 关键词：主成分分析；灰色预测；房地产金融；风险预警 一、引言 房地产市场的周期性波动特征决定了其受宏观经济周期的影响较大，房地产市场不景气可 直接导致国家经济的衰退。国际货币基金组织的研究报告认为，房地产市场泡沫破裂对经济发 展的冲击，将双倍于股市暴跌。例如20 世纪80 年代末的日本房地产市场泡沫破裂，使该国经 济陷入了长期衰退；而2007 年爆发的美国次贷危机则引发了全球性金融危机，使全球经济至 今未走出衰退阴影。我国房地产业自上世纪80 年代起步至今已经历了30 多年的发展历程。期 间，由于受市场发育不健全、监管缺位以及宏观调控不连续性等诸多因素影响，房地产市场出 现了一些不容忽视的问题，包括：一些地区市场发展不平衡，住房供求矛盾突出；房地产投资 增长过快，导致房地产价格大幅上涨，泡沫现象严重；房地产开发融资渠道单一，过度依赖银 行，使银行承担的金融风险越来越大。这些问题，一方面导致社会资源错配，国民经济发展产 业结构扭曲，吸引大量实体资本涌向房地产业，助长了房地产市场泡沫，加重了房地产金融风 险；另一方面也削弱和降低了我国实体经济发展的影响力和市场竞争力，甚至出现实体产业“空 心化”的倾向。对此，自2006 年起监管部门连续出台多项房地产调控措施，加强房地产金融 1 作者：孙蕾，中级经济师，中国人民银行济南分行。作者感谢匿名审稿人的意见，文责自负。 2016 年第11 期 25 市场监管。本文针对房地产行业的周期特点及其市场运行的新情况、新变化和新问题，重点研 究了房地产金融市场风险评估和预警监测体系建设，以切实防范房地产金融风险，促进房地产 金融健康发展，维护辖区金融稳定。 国外房地产市场预警研究起步于上世纪80 年代。由于美国一些地区房产被抛弃，街头犯 罪、火灾等社区问题日益突出，芝加哥、纽约等地区开始着手对社区房地产衰退预警体系进行 研究。 90 年代初期，这些地区采用了统计预警方法，并相应开发了社区预警系统 （Neighborhood Early Warning System ，NEWS ）与住宅预警系统 （Housing Early Warning System ，HEWS ）等 社区房地产预警体系投入使用。我国在上世纪90 年代也开始了对房地产预警的研究。梁运斌 （1995）对建立房地产预警监测系统进行了探索，提出了房地产预警预报系统应该由景气分析 系统、预警信号系统、行业监测系统与景气调查系统四个子系统构成的基本构想。彭翊 （2002 ） 也认为，房地产预警系统应该是多个横向和纵向交错的立体预警体系。1994 年 12 月，中国房 地产业协会、国务院发展研究中心、中国房地产开发集团共同编制了 “中国房地产指数系统”， 简称中房指数 （CREIS ）。其主体是价格指数系统，但预测功能不强。1997 年，国家统计局采 用合成指数方法编制了国房景气指数 （NREI ），对全国与北京、上海等大城市的房地产市场状 况进行景气分析与预警。上世纪90 年代中期，我国台湾地区也编制了房地产景气指数、国泰 房地产指数等，采用信号灯的形式进行房地产预警，并建立了相应的对策系统。赵黎明、贾永 飞 （1999）则对各种经济预警方法进行了分析比较，认为应将统计预警方法作为房地产预警系 统设计的基础。丁烈云 （2002 ）在研究房地产周期波动时，采用了三种模型对房地产进行预警 研究。目前，国内的房地产市场风险预警研究仍处于探