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虹桥商务区商业分析 虹桥商务区当前现状描述 虹桥商务区规划简介 上海虹桥商务区东起外环高速公路S20，西至沈阳海口高速公路G15，北起北京上海高速公路G2，南至上海重庆高速公路G50，占地面积86平方公里，其中虹桥商务区主功能区东起外环高速公路S20，西至现状铁路外环线，北起北翟路，南至上海重庆高速公路G50，占地面积26.3平方公里。 在26.3平方公里范围内，规划总建设规模，约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。 在26.3平方公里里面，有一个商务功能核心区，约1.4平方公里。核心区的开发总规模约170万平方米，其中商务办公占57%，商业约12%，文化娱乐约5.5%，酒店约为6.5%，会展约10%，2010年核心区商业地块已开始对外拍卖，目前核心商务期一期土地已出让完毕，其中虹桥商务区核心区一期06（虹桥天地）、08（虹桥绿谷）地块已进入开工建设阶段。预计两年内开发建筑面积170万平方米，完成核心区一期建设。五年内开发建筑面积450万平方米，全面完成核心区建设。 虹桥商务区当前的交通网络建设情况 虹桥综合交通枢纽将建设成为世界最大的铁路客运中心——京沪（2011年7月1日已开通）、沪杭（2010年10月19日已开通）、沪宁城际高速铁路（2010年7月1日已开通），浦东国际机场—虹桥国际机场城市高速；虹桥国际机场——已开通日本东京、韩国首尔直飞航线，第二条跑道（2010年1月15日试飞）和第二航站楼（2010年3月16日），逐步扩容国际航班；轨道交通——地铁2号线（虹桥枢纽—浦东机场）【2010年3月16开通】、10号线（虹桥枢纽—外高桥）【2010年11月30日全线贯通】、17号线（虹桥枢纽—军工路）【规划中】、5号线（虹桥枢纽—闵行开发区）【规划中】和青浦线【规划中】；高速巴士中心——枢纽衔接沪宁、沪杭、沪嘉、A9高速公路等通往长三角地区的交通要道，30余条公交巴士专线汇聚于此。 虹桥商务区的发展前景 虹桥商务区发展定位 虹桥商务区将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。 概括地说，一是上海现代服务业的新亮点，二是上海发展总部经济的新载体，三是上海服务全国的新区域，四是上海经济发展的新引擎。 虹桥枢纽建成后，预计客流主要来自上海及长三角地区、京沪高速铁路沿线，一是吸引大量的商务客流，二是快速、舒适的高速铁路也将吸引大量的旅游客流。这既是上海通往长三角的重要门户，也是上海城市东西发展黄金走廊的西延伸。这对虹桥交通枢纽为核心的周边地区的交通、商务、旅游、通讯、物流、信息网络、房地产等城市经济和社会发展带来深刻的影响。 虹桥商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。 虹桥商务区发展的优势 一是交通优势。虹桥综合交通枢纽的建设，使得虹桥商务区处于长三角和全国交通的核心枢纽位置。十条磁悬浮列车的站台，三十条城际及高速列车的站台，一个能容五条线路的地铁站，两个能容纳国内国际航班的机场航站楼和一个新的城际巴士总站。日均人流量达110万至140万人次。八种出行方式让交通无缝换乘，举步即达。虹桥枢纽是目前世界上独一无二的综合交通枢纽，聚集、便捷、高效，依托于这一超大型世界级的交通枢纽，新建的虹桥商务区处于长三角城市轴的关键节点，幅射范围广，与长三角主要城市的距离都不超过300公里，形成一小时经济圈。虹桥商务区以其独特的区位优势和不可再生的资源优势，整合交通功能与商务功能一体化，实现周边地区发展的一体化，进而促进长三角一体化发展。 二是区域集聚效应优势。虹桥商务区核心区将建设成为上海市第一个功能合理、交通便利、空间宜人、生态和谐的低碳商务社区。成为上海四个中心中的贸易中心的重要载体，长三角地区面向世界的窗口。低碳社区主要体现在四个方面：城市空间布局、交通、新能源利用、建筑设计、高强度的地下空间开发、个性化的建筑形象、人性化的高品质环境、便利的服务休闲设施，将虹桥商务区定位于现代商务社区。通过城市空间功能结构布局设计，促进内部密切联系，功能完整，各种活动相互合作依赖的关系，使人有强烈归属感。尺度适宜，区域内部空间联系紧密，地域特征鲜明的城市空间结构，及混合功能与多样性为一体的城市功能结构，人性化归属感的公共空间，这些特质使虹桥商务区有别于传统商务区，升级为综合性、高效率的城市综合体。 虹桥枢纽分片区功能结构细化 在“一圈一带多点”的空间结构下，各个片区将面临不同的发展机遇与前景。本研究从“中、东、西、北