关于我区新建住宅小区物业管理问题与调研报告.docVIP

关于我区新建住宅小区物业管理问题的调研报告 民建宣武区工委 2006年9月28日 ? ??? 十多年来，随着住房制度的改革的不断深入，物业管理作为城市房屋管理的新模式，在推进住房制度商品化、社会化，提高城市管理水平，改善居民居住环境，推动社区建设等方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大；物业纠纷日益增多，严重影响了居民的正常生活及和谐社会的建设，并已经成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作的难点，为此，我们就全区物业管理的情况进行了调研。 ??? 一、我区物业管理的发展及现状 ??? （一）、物业管理的概念及传统房屋管理的区别 ??? 1、物业管理的概念。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。而物业管理是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业，按照物业服务合同的约定，对房屋和配套的设施及相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的活动。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会经济、环境效益的同步增长。 ??? 2、物业管理和传统房屋管理的区别。从管理体制上，传统的房屋管理是计划经济条件下政府或各部门企事业单位采 用行政手段直接的进行福利型的封闭式管理；而物业管理专业化的企业是通过市场用经济手段直接进行社会化管理的有偿服务；简言之，前者是计划经济下政府部门的福利型行为，后者是市场经济下的企业有偿行为。 ??? 从管理内容上看，传统的房屋管理是以单一的“以租养房”为主要内容，而物业管理是对房屋、设备设施等实行多功能的经营管理服务，逐步减少政府投入，实现“造血”功能，走向良性循环。 ??? 从管理对象的产权关系看，传统的住宅房屋产权大都是归国家所有；然而随着住房制度改革的不断深入，物业管理对象的产权已形成国家、集体、个人多元化的格局。 ??? 从管理机制上看，传统的房屋管理是以管房单位自身的意志去管理住户，而物业管理是产权人和使用人有权选聘物业企业，通过签订合同明确权利义务。从专业上看，物业企业是房地产业的分支行业属房地产业消费环节中的三级市场。 ??? （二）、我区物业管理的发展及现状 ??? 1994年3月，建设部为了改变现状和满足人民居住的需要，颁布了我国第一部《城市新建住宅小区管理办法》，确立了社会化、专业化、经营型的物业管理新体制，以新建住宅小区为突破口，促使房地产的售后服务按市场经济要求进行，使房地产的管理从简单的修修补补、收收租金转向综合性、专业化和多功能的社会化服务，使新建住宅小区的整体管理水平有较大的提高，来推进物业管理工作。 ??? 随着房地产市场的培育和发展，新建小区引发出对物业管理的长期需求。根据建设部的《管理办法》，北京市政府结合北京的实际，在1995年颁布了《北京市居住小区物业管理办法》，从此我区的物业管理有了很大的发展，从无到有、从小到大,发展到2005年底，全区共有129家物业管理企业，取得了资质等级证书。其中一级资质企业1家，二级资质企业8家，三级资质企业128家，拥有20000平方米以上的住宅小区137个，总面积达715.6万平方米。我区的物业管理工作在促进房地产开发、危旧房改造、加快城市化进程发挥了重要的作用。同时，在近几年开展的创建优秀物业项目活动中，有五个居住小区连续多年被评为北京市优秀物业管理小区。去年为了加强管理，在物业企业中又开展了“规范服务”“构建和谐社会”的主题活动，以“知情”、“真情”、“亲情”、“社情”为主要内容，设立了24小时有人值守的服务电话，得到了广大业主的理解和支持。提高了物业管理企业的服务意识，为优化区域发展环境起到了一定的推动作用。也推动了我区“重建轻管”的“建管脱节”的低水平行政性房屋管理体制的改革。不断满足了城镇居民日益增长的住房需求，较好地解决了城市建设与管理的衔接，同时也积累了许多小区管理的经验。实践证明，物业管理这种集高度统一管理的全方位、多层次服务、市场化经营为一体的新型管理体制和房地产综合开发的现代生产方式相配套，与住房制度改革配套而形成的产权多元化格局相衔接和社会主义市场经济体制的建立相适应。 ??? 二、物业管理发展中存在的问题 ??? 物业管理是一项新生事物，作为市场经济条件下的城市住房制度管理的新模式，在我区已经有十多年的发展历程，经过多年的探索，对改善我区居民居住环境，提高生活质量，起到了推动作用，越来越多的人享受到物业管理给自己的生活带来的便利。但在物业管理的发展过程中，随着物业管理范围的扩大，由于地理环境、经济发展水平以及业主观念认识上的不同，在全区发展也不平衡。如：商品房，经济适用房，危改回迁房等老旧小区的物业管理差异相距甚远，其法规的不配套、管理体制的不健全，服务不到位等问题逐渐