2012年案例和分析权威卷及答案.docVIP

2012年案例与分析权威卷及答案 一、问答题 　　(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 　　请问： 　　1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么? 　　2、写出估价技术路线。 　　(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。 　　请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。 　　(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。 　　若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么? 　　二、单项选择题 　　(一)有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。 　　1．该成片荒地开发完成后的总价值为（　　）亿元。 　　A．5 　　B．8 　　C．9.6 　　D．10.6 　　2．该成片荒地的总价为（　　）亿元。 　　A．1627 　　B．2.135 　　C．2.726 　　D．2.938 　　3．假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是（　　）。 　　A．测算拟开发场地的最高价格 　　B．测算拟开发场地的最低价格 　　C．测算开发项目的预期利润 　　D．测算开发中可能出现的最高费用 　　(二)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。 　　4．该厂房装饰装修改造后的总价值为（　　）万元。 　　A．2240 　　B．2000 　　C．1785.71 　　D．1760 　　5．需补交土地使用权出让金等费用为（　　）万元。 　　A．100 　　B．200 　　C．240 　　D．300 　　6．利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（　　）万元。 　　A．1785.71 　　B．1313.25 　　C．1170.39 　　D．933.07 　　7．不属于待开发的土地是（　　）。 　　A．生地 　　B．毛地 　　C．耕地 　　D．熟地 　　(三)6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。 　　8．该房地产估价机构的估价思路不宜采用（　　）。 　　A．市场法 　　B．成本法 　　C．收益法 　　D．假设开发法 　　9．该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（　　）万元。 　　A．1044.79 　　B．1000.00 　　C．973.82