估价复习题和解答解释.docxVIP

某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1020元/m2,专业费用为建造成本的6%，区内设施配套预计为建造成本的15%，岁首为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求卡法上能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解:根据题意应采用假设开发法之传统计算。设开发商能承受的地价为V开发完成后的总价值3000x40=120000万（元）建造成本/专业费用及配套费用1050x4x(1+6%+15%)=50820(万元)投资利息Vx12%x4+50820x12%x2=0.48V+12196.80税收120000x5%=6000（万元）开发商利润（V+50820）x30%=0.3V+15246V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V则V=20077.08（万元）注:本题中应注意以下几点：购买待开发房地产之费用应计利息；建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；成本利润率是以土地取得成本与开发成本.销售费用之与为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之与。某房地产为一块气通一平的待建筑空地。土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2013年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用与税费分别按楼价的3%。6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可出租。跟俊上述资料试用现金折现法评估该待建筑土地2013年8月出售时的市场价格.解：根据题意，应采用现金流量折现法设待建土地的价值为V开发的总价值100*12*70%*70%*4000*[1-1/(1+9%)^47]*1/(1+14%)^3/9%98(元)建筑费与专业费2000*4000*（1+6%）*[50%/(1+14%^0.5)+35%/(1+14%)^1.5+15%/(1+14%)^2.25]=7356753.95(元)销售费用与税98*(3%+6%)=1559884.14(元)购地税费0.03V地价V98-7356753.95-1559884.14--1559884.14-0.03V则V=8170298.92（元）或817.03万元（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）某在建工程开工于2012年11月1日，拟作为商场与办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计，规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年开发成本为2500/m2，管理费为开发成本的3%；至2013年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售费用与销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及水费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料用传统方法估计该在建工程于2013年5月1日的价格。（买房购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算①设该在建工程正常价格为V②求开发完成后的价格V1V1=5000*10000+2400*80*12*85%*75%*(1-25%)*1/12%*[1-1/(1+12%)^48]=5914.02(万元)③求开发成本及管理费用C1C1=2500*12400*(1-35%)*(1+30%)=2075.45(万元)④求投资利息C2C2=v*（1+3%）*[(1+8.5%)-1]+2075.45*[(1+8.5%)^7.5-1]=0.134v+130.95⑤求销售费用与销售税费C3C3=5000*10000*8%=400(万元)⑥求开发利润C4C4=