第3单元：金家堡城中村改造项目策划前期策划定位.docVIP

西安市莲湖区金家堡村综合改造项目 前期策划方案 二O年月 一、项目概况 3 二、项目市场定位 5 三、项目定位 8 第二章、项目产品策略建议 一、土地开发总评规划 12 二、户型设计建议 12 三、户型设计特色及功能分区建议 12 四、建筑设计建议 13 五、项目建设方案 14 第三章、经济效益和社会效益分析 一、本次测算依据 ...................................................15 二、经济效益分析 ...................................................15三、项目经济效益分析及其评价........................................20 四、社会效益评价.......................................... .........20 五、项目与所在地相互适应性分析......................................21 六、风险分析...................................... .................22 七、项目评价结论................................. ................... 24 项目所在地环境分析与市场调查 一、项目概况 莲湖区金家村城中村综合改造项目位于西安市莲湖区丰盛路延伸段，位于枣园西路，汉城南路，以及大庆路的核心位置，北邻汉城遗址，东接汉城南路商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”的枢纽地区，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设的又一核心区域，对联动我市东西、与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性的地理重要性。也是未来吸引置业者的一个重要因素。 交通价值方面：金家堡所处的城西版块作为西安市的西大门，西连西三环，连通陇海线、西宝线，南接鱼化寨、西高新、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道与西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建的地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，西三环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、西三环、汉城南路使本区域与大兴新区、沣东新城、高新区的联系更加紧密。 城西地区作为西安市重要的工业基地，也是我国研究和生产高压、超高压输电设备的重要基地之一。是我国“一五”、“二五”期间建设的“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东公司、庆安宇航设备公司、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造公司、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国的大中型工业企业，集聚着大量的科研技术人员，以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作的白领一族和科研技术人员，构成城西区域具有较高文化素养和消费能力的中尖消费人群。 商业氛围方面： 地处二三环之间，距离城市核心商圈较远，但多项利好规划和土地开发现状，使得区域发展前景良好 项目位于西二环西三环之间，距离市中心9.76公里；距土门商圈3.5公里；距离高新商圈8.3公里； 项目毗邻地铁一号线，为未来地铁动线覆盖区域；西郊二环内土地资源稀少，呈现规模型可开发区域，二环外大量可利用土地使得区域发展存在更多的方向和机会； 西咸经济一体化和沣东新城的重新定位，轨道交通路网布局，使得西郊成为对接西部城市圈的桥梁，未来发展无限； 市政配套方面：近年来，西安国际化大都市建设确立该区域重点发展食品批发和水产品批发商贸城，依托汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就呈现出较大的城市骨架，早期大规模重点建设的结果，使得产业布局和配套设施基本上一步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活的需要。 但是，随着城市化进程的加快，目前，枣园路和大庆路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城乡结合部”向“城市与城市结合部”的两个转变，在城市功能定义转变时，原有的城市基础设施必然远远不能满足转型后的需求。因此，无论是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）都已显露出不足。 市政配套的不足，对未来项目的销售带来很大的制约，因此在项目开发中需重点考虑，如设立大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼儿园、小学等以解决住户生活需要，提升项目吸引力。 作为项目所在地的团结西路属于汉城路商圈，又是响誉西北的大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结的一个特色区域。 沣东新城、大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新的跃升等众多有利因素使