卓越长沙卓越蔚蓝海岸项目营销战略思考提报159P_项目分析策划.ppt

;;;;;; 购房成本加大，以基准利率贷款额100万，20年期购买的首套房来说，加息后每月还款额将增加118.68元、25年期月供增加126.03元、30年期月供增加132.66元。 在“新国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控； 从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。 ; 政策要点：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。第三套房停贷。;;;;注：以上数据来自长沙房地产研究中心;;;;;; 卓越集团正式成立于1996年，主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。集团总部位于深圳市福田中心区，连续八年被中国指数研究院评比为中国房地产百强企业。 卓越集团已开发的成熟产品线有：以卓越?时代广场为代表的卓越商务系列、以卓越?蔚蓝海岸为代表的卓越蔚蓝系列，以卓越?维港为代表的卓越城市上居系列、以卓越?浅水湾为代表的卓越城市豪宅系列等产品线。其中，卓越商务地产系列是“中国房地产CBD商务地产专业领先品牌”，蔚蓝海岸系列是“中国房地产项目品牌价值TOP10”，旗下产品多次荣获国际国内大奖。 卓越集团制定“3＋2＋X”全国战略发展规划，锁定珠三角、长三角、环渤海三大经济圈作为重点区域，优先进入一线城市，并辐射周边有潜力的二线城市，时机适当时，布局中部、西部的重点潜力城市。卓越集团品牌理念倡导“构筑价值的艺术”，致力于为投资者、客户、员工和合作伙伴提供更丰厚的价值回报和更鲜明的品牌个性。　　目前，卓越集团成立了深圳、上海、广州、杭州、武汉、长沙、重庆、青岛、东莞、大连、连云港等子公司，土地储备超过1200万㎡。同时，卓越集团还为旗下所有物业提供优质的卓越物业服务，形成了卓越商务“金钥匙”、卓越住宅“英式管家”、卓越住宅“五心服务”等服务模式，为其所有客户提供了优质有保障的后续服务。 ;卓越·蔚蓝海岸，倡导美学新主张;长沙卓越·蔚蓝海岸，新洋房时代开启者;; 蔚蓝海岸之后就没有引起过全市的关注，麓山别墅也一直不温不火，难以在长沙被称为主流一线。;品质优异，奈何深闺无人识。;那本是卓越的位置。;;;;金星大道;轻轨、地铁、滨江新城、过江隧道…… 项目所在地块的未来价值被最大化。发达的交通体系将彻底改变依赖传统公共交通的单一居住模式，打破区域限制，转为多层次现代交通居住模式。;;;市府;;;;;;主动式;产品解析;实景图片： ;产品卖点;案例启示：;;主动式;四房户型带空中花园，双观景阳台，间间卧室带飘窗;产品卖点;实景图片： ;售楼部从内部来看，显得尊贵大气，里面装饰比较豪华，像卖别墅的地方，大大增强了客户到现场的购买信心;案例启示：;;主动式;产品解析;实景图片： ;产品卖点;案例启示：;下面就恒大华府、北京御园、钰龙天下的各项指标进行比较;;;;;项目价值的差异竞争论;推售价格策略;2009年，龙湾国际第二次开盘，从2008年第一次开盘的不足20套，飙升至超过200套，一跃成为当年长沙市场别墅销售冠军； 2009年9月，美洲故事的销量忽然从不足2000万/月上升到超过6000万/月，让所有业内人士大为震惊； 2009年10月，滞销长达2年的格林星城300套尾房在2个月内被消化完毕，开发商为表谢意将锦旗送至售楼处； 2010年，万国城MOMA的销售额从2009年的不足4亿升至11.2亿，一举达到长沙楼市销售榜眼，北京当代节能置业全集团通报表扬； 2010年底，五矿紫湖香缇淡季逆市开盘，在没有广告推广支持的情况下一举达到开盘即售罄的状态，首批328套房源在3小时内去化完毕，截止五月中旬，该项目已完成4.5亿销售； 2011年4月，中粮.北纬28°滞销已久的千万级楼王单位忽然间名花有主，一时间各界舆论议论纷纷； 2011年5月，恩宇.红公馆在没有任何广告推广的前提下，在一个月的时间内完成蓄卡300张......;别致廊销售观;从消费者购买行为上来分析，消费者购买行为分成四种类型， 而消费者的购房行为是一个综合而复杂的行为， 不能简单归纳成某一种购买行为，它是几种行为的综合体 根据不同的类型要采取不同的营销方法，如果方法运用得当，则可以改变消费者的购买行为。;;;;;销售并不是一件很功利的事情 客户不是一个纯粹的博弈对象;别致廊团队将客户的购买心理与购买行为 以三句话进行简单的综合归纳：;如何实现？;销售利器一：清吧与积分系统;清吧积分享受美食，精彩节目、活动抽奖让人流连忘返;2008年万基欧郡;2009-2011年龙湾国际社区;2010-2011年万国城MOMA;为吸引客户到现场进行清吧消费，采取多频次的周末暖场活动 一是提