宁夏灵武“中房·开元商业街”项目业态定位与招商策略预案.docVIP

[2010/7/20] [慧眼识铺 赢定天下] PAGE PAGE 24y [2010/7/20] [慧眼识铺 赢定天下] PAGE0 / NUMPAGES25 银川中房商贸物业服务有限公司 灵武“中房·开元商业街” 项目业态定位与招商策略预案 SKIPIF 1 0 银川中房商贸物业服务有限公司 二0一0年七月 目 录 从宏观角度分析灵武商业发展现状02 二、灵武市商业发展基本概况04 三、商户对区域市场和项目反馈08 四、灵武开元商业街直面的若干问题与思考10 五、项目核心定位与推广13 六、项目租金价格策略与定位18 七、项目招商策略与进度19 八、项目形象包装与推广23 一、从宏观角度分析灵武商业发展现状 1、灵武是一个以“枣乡、绒都、唐城”为主题发展方向的县级城市，目前是西部“百强县”，以“旅”兴“商”缺乏先决条件，现代商旅业处于发育阶段。 灵武市西依银川、南接吴忠、北临青银高速，京藏高速公路横贯南北，307国道纵贯东西，距河东机场仅需20分钟，至银川只需40分钟，到吴忠不到20分钟。 2009年，灵武城镇居民人均可支配收入13936元，农民人均纯收入5733元；全年全市实现社会消费零售总额6.94亿元；城镇消费4.4亿元；农村市场实现社会消费品零售额 2.54亿元；全年全市批发零售业实现零售额5.37亿元；全年住宿餐饮业实现零售额1.25亿元。 灵武市尽管是旅游城市之一，旅游景点有水洞沟、兵沟、恐龙化石馆等，每年接待国内游客达数十万人次，但这些游客多数均没有滞留，在灵武游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客”。长期来，灵武相对旺盛的旅游业并未带动城市现代商业的发展，拉动当地的市场消费，商业的发展相对处于疲软阶段。 2、灵武是一个人口“流动性大”的县级城市，本地消费群的流向存在不固定因素。 灵武地区人口规模约23万，其中市区居民约5万。由于历史原因和地方经济的相对滞后，长期来，灵武的人口流动性很大，据初步统计，目前灵武市区人口每年外出打工的，其比例约占10％；农村人口的流动性较城市更大，每年约占16％左右。这些流动外出打工的人口主要分布在银川、吴忠等地区。 加上灵武每年外来人口导入的极不平衡性，致使当地居民消费指数增长十分缓慢，成为制约商业发展的瓶颈。 3、灵武距省会城市银川市近，长期来商业发展客观上形成一定的“依附性”和“制约性”。 灵武市距银川市仅40公里，只有40分钟车程。因此，银川市繁荣的商业客观上对灵武城市商业的发展起到制约作用。而灵武市相对落后的商业布局和业态，长期来产生对银川市商业的“依附性”。此外，灵武当地的政府部门的公务员、企业主和私营业主等，也形成了到银川消费的习惯。 另据抽样调查表明，灵武当地许多较高层次的消费群依靠发达的省际交通，甚至常常到西安、兰州来购物。这也是长期来灵武中高档商业业态难以形成气候的主要原因之一。 4、灵武普遍存在的“小农经济”的消费意识和能力，不足以支撑当地中高档的商业业态。 灵武市的人口结构中农业人口占多数，约为70％左右。其中市区人口中农转非的人口也占有相当比例。纵观灵武的整个消费市场，如餐饮业、娱乐业和百货业等，其经营规模和档次等均较低。目前为止，几乎没有一定规模的百货商场。餐饮业除了寥寥无几的宾馆中档餐饮之外，也几乎没有中高档的酒家。居民消费指数尚处于初级阶段的水平。 因此，客观上审视，灵武目前普遍存在的低消费的意识，尚不足以支撑中高档，尤其是较大体量的商业项目。 5、灵武相对滞后的商业，同时也为现代商业业态的发展带来了一定的空间和机遇。 然而，作为宁东能源化工基地之生活基地的灵武市，其优越的地理位置为灵武社会经济的发展提供了坚实的区位优势。2008年，灵武市奋力冲刺“西部百强县”，综合经济实力开始跃上新台阶。此外，灵武市结合产业调整和旧区改造，正在加快现代商业发展的步伐。 随着灵武城市发展规划的逐步推进，为城市现代商业发展带来了一定的空间和机遇。同时，随着城乡居民收入水平的逐步提高，消费结构也将逐步发生变化，这为灵武发展中高档商业业态