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房地产法练习题一参考答案 一、填空题 1、土地出让金 2、事务管辖 3、客体 4、《国有土地使用证》房改政策法律规定房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。国家基于公共利益的需要，而将农民集体所有的土地强制性的收归国有的行为。是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。土地使用权的转让是不动产物权的转让，该行为除可能涉及合同法的诸多规定外，还具有不动产物权变动的各项特点包括：1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。2、权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。3、土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。 房地产抵押权作为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，必须符合以下三个的条件，抵押权人才能行使之。 ①、房地产抵押权的存在。 ②、债权已届清偿期而未受清偿。 ③、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。 3、房地产的法律特征表现在：第一、房地产是特定物。不管是地产，还是房产，均属于特定物。第二、房地产具有永久性。土地和房屋区别于其他不动产的主要特点是其能够持久存在。第三、房地产具有固定性和安全性。房屋和土地是最典型的不动产，它总是固定于某一个地方，不能随意移动其位置。正因为房地产的固定性，使房地产成为最安全的财产，它不能被隐匿，也不能被偷盗。第四、房地产具有必要性和供给有限性。房地产是人类社会存在必须依赖的财产，是每个人生存必备财产。人类生活、生产需要房屋和土地，而且土地被认为是一切财富之母，是一切生产和生活得以开展的前提。但是土地的供给是有限的，因而，导致房屋供给的有限性。第五、房地产具有资本价值。由于土地具有永久性、安全性、有限供给性、人类需要永恒性，房地产的价格通常会持续上扬，使房地产具有保值和增值性。 4、根据我国《物业管理条例》的规定，业主作为物业服务合同关系的委托方，在物业管理中享有的权利主要在以下几个方面： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　 （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　 （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　 （4）参加业主大会会议，行使投票权； 　　 （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　 （6）监督业主委员会的工作； 　　 （7）监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　 （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。 当然，业主在享有上述权利的同时，也应服从物收管理企业的合法管理，合理使用房屋和公用设施，维护物业的效用和价值，自觉遵守有关管理规章，约束自己的行为。 5、划拨土地使用权有以下：划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。土地承包经营权合同生效登记省、自治区、直辖市登记土地使用权确认是指在土地使用权的归属不明或发生争议时，利害关系人请求有关权利机关确认土地使用权归属，从而解决土地使用权争议的行为。房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性是指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。设立