深圳市原农村集体土地产权有关情况.doc

原农村集体土地使用相关情况 （政研室提交材料） 一、原农村集体土地登记制度 特区成立以来，我市未对国有用地和集体用地进行过统一的确权登记，也未通过土地总登记或者其他形式核发过相关证书。随着城市化的进程，我市通过1993年原特区内统征和2004年原特区外转地的方式，实现了土地的全部国有，但实际上二元化土地利用情况依然存在。原农村集体土地登记制度具体情况如下： （一）基本情况 针对原农村集体经济组织的私宅和厂房，市政府曾通过一系列政策和规定对其进行了界定与登记，具体情况如下: 1、房屋所有权证。1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过宅基地，发放了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，在宅基地建成后由宝安县房管部门核发《房屋所有权证》。截止目前，原特区外各社区均不同程度的存在一定数量的具有《房屋所有权证》的私宅用地，视同合法产权用地处理。 2、非农建设用地和征地返还用地批复。非农建设用地工商发展用地和征地返还地，通过核发批复形式确认土地产权；若通过合作建房形式入市流转，则需要签订《土地使用权出让合同》，并进行产权登记，视同国有已出让建设用地管理。非农建设用地中的“一户一栋”由于无法确认原村民的多栋建筑中哪栋属于“一户一栋”政策用地，因此也尚未落实核发批复；新批准的“一户一栋”私宅用地也核发非农建设用地批复。 3、违法建筑处理确权。1993年以来，原特区外开始出现大量的违法建设行为，违法建筑遍地开花，难以有效控制。对原农村集体经济组织的已建成区用地，我市主要通过违法建筑处理的形式确认产权，大致经历如下阶段： （1）历史遗留问题处理。1994年—1996年，根据《宝安区历史用地遗留问题处理办法》，原宝安龙岗两区通过历史遗留用地处理形式，对原集体名下的工业厂房进行确权处理，土地权利人为原农村集体经济组织。据不完全统计，历史遗留用地处理数量较少。 （2）“两规”违法建筑确权处理。为进一步遏制违法建设行为，保障城市规划的实施，1999年3月5日，市人大常委会颁布《关于坚决查处违法建筑的决定》，对违法建筑及其范围进行界定，明确查处违法建筑职责分工，对本《决定》颁布实施之前发生的违法建筑作为历史遗留问题来处理，符合条件的予以确权发证，对之后发生的违法建筑坚决依法清理、拆除。2001年12月19日，市人大常委会颁布《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”，于2002年3月1日起开始实施），对1999年3月5日以前违反规划、土地等法律、法规，非法占用土地兴建的私房及生产经营性违法建筑进行处理。“两规”建立了“违法建筑申报—分类甄别—罚款—补缴地价—确权登记”的基本模式，探索出一条解决城市化历史遗留违法建筑的道路，也提出了多级部门联合查处违法建筑的工作思路。 经过“两规”处理确权私宅用地，统一核发绿本房地产证，不得入市抵押和流转；工业厂房核发红本房地产证，具有完整产权。 （3）人大“决定”违法建筑处理。人大“两规”仅能处理1999.3.5日之前的违法建筑，实际上在“两规”颁布实施前后，出现了违法建筑抢建的高潮。1999年之后仍有大批违法建筑没有得到有效控制，也尚未得到有效处理。2004年10月28日，针对违法建筑出现的新情况，市委、市政府发布《关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》（深发〔2004〕13号），提出成立“深圳市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组”，坚决查处各种违法建筑和违法用地行为，严厉打击违法抢建行为，坚决遏制新增违法建筑。2009年6月，市人大常委会颁布《决定》，立足于一揽子解决农村城市化历史遗留违法建筑问题，明确“全面摸底、区别情况、尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济、依法处理、逐步解决”的原则，确立先全面摸底，再区别情况采取确认产权、依法拆除或没收、临时使用等方式分期分批处理的工作思路。 目前，人大“决定”实施办法仍在修订中，尚未出台。出台后，对原农村集体经济组织已建成的违法建筑处理是一个有效的疏导，其中符合相关条件予以确权的，实际上则为原农村集体物业的登记。 近年来，国家非常重视农村集体土地的登记发证制度，其目的是为了有效保护农民权益，杜绝乱征地行为。在我市有集体建制之前，没有对集体土地进行过登记；集体建制取消后，国有化背景下的集体用地登记处理成为一个新的课题。基于我市土地管理制度的特殊性，经过城市化征、转地后，原集体经济组织的使用土地主要指已建成区，但据初步估计，已建成区仅有25%为合法产权用地，而原农村集体经济组织已建成区用地主要通过历史遗留违法建筑处理形式确认产权。 （二）必威体育精装版研究 针对集体土地确权登记，国家政策也在积极的探索中，并规定截止2012年底之前，仅实现集