房地产开发流程图及说明.doc

房地产企业开发审批流程及涉税信息 房地产开发流程图说明 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是： 项目设想及可行性研究 开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下开发设想是否准确地反映了市场的需要、是否符合政府的规划要求将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。其次设想究竟有没有真正的市场前景、开发楼盘是否会得到购买者青睐，这需要进行可行性研究；政府是否批准此项目立项、（实行土地招拍挂办法以前）银行是否同意给予资金支持、不可预见费用的考虑是否充分都需要参考可行性研究的结果。 项目立项及企业审批 对实行土地招拍挂办法以前的开发项目立项是房地产开发商投资构想付诸实施的第一步。在以后的每个开发环节都需要在本阶段取得的政府主管部门的批准文件。对于房地产专营和兼营公司独自开发的项目本阶段的主要任务是：起草并向发改委（计、经委）报送项目建议书，；，， 新成立的开发企业，，，，，，， 　　根据国家有关城市规划的规定，，，，“两证一书”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书)后，， 在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，，， 在项目建议书批复后，，，，； 根据规划设计条件委托设计机构进行规划方案设计。开发商在完成方案设计后， 通过审定的设计方案，， 开发商依据审定的规划设计方案通知书和可行性研究报告批复，， 申领建设工程规划许可证，，，， 开发商在项目立项通过(取得建议书批复，)并取得建设用地规划许可证后，，； 　　征地是指项目选址用地为集体土地时，，，，， 工程建设阶段是指房地产开发项目从列入年度施工计划起到项目施工全部完成，，”供应单位（自来水、煤气、供热，，，；，，；， 房地产经营，，， 物业管理，，，(国土资源和房屋管理局)资质认定证书的专业管理公司进行也可以由开发商自己组建管理机构实施。组建物业管理机构必须先向行业主管部门申请资质审查获准后向工商管理部门申请企业注册登记领取工商营业执照方可从事物业管理活动。 在实行招拍挂方式下房地产开发的流程大大简化。首先到土地交易中心参与土地竞拍取得中标通知书后签订《国有土地出让合同》及补充协议并签订《履约保证书》。然后到发改委申请年度投资计划进行选址、规划设计办理相关的审批手续。 　一个房地产项目的开发流程大体上包括以上8个阶段。 (二)、房地产开发的“五证两书” 在房地产开发过程中需取得具有法律效力的五证两书才可进行房地产开发、销售、产权登记，否则被视为违章、违规建筑。它是法律明示购房人及相关事项办理必须认证的手续，是房地产商合法开发经营的重要凭据。它们分别是：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。两书：住宅使用说明书、住宅质量保证书。两书相比五证略显次要。房地产开发商项目能否顺利开发，抵押贷款、按揭手续办理成否成功，产权能否最终登记，基本上取决于五证的办理。下面就五证两书的内容及申办手续概述如下： 1、《建设用地规划许可证》 凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；根据向用地单位提供规划设计条件；审核用地单位提供的规划设计总图核发建设用地规划许可证。 ??? 建设用地规划许可应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。 建设工程规划许可证所包括的附图和附件；按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附