营改增后房企利润及土增税计算的变化逻辑.pdfVIP

乐税智库文档 财税文集 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 营改增后房企利润及土增税计算的变化逻辑 【标    签】营改增,房地产企业,营业利润,土地增值税征管 【业务主题】土地增值税 【来    源】杨津琪 　　房地产作为我国经济的支柱产业之一，涉及税种较多，恰逢营改增和去库存的“双 期叠加”，企业需重视税务管理理念和方式的转变，全面享受税收政策红利，为房企发展保 驾护航。 　　营改增对房企营业利润的影响 　　案例1：甲房地产公司当年销售额15000万元，该销售额对应的开发成本为5000万 元、土地出让金5000万元(由于开发成本中各项成本增值税税率不同，假设2016年5月1日营 改增后甲企业新开工项目按一般纳税人计税方法计算增值税，开发成本中可以取得500万元 的进项税额，转让不动产销项税额990.99万元)，城建税和教育费附加合计10%，为方便计算 不考虑地方教育费附加及其他费用。 　　营改增前，甲公司的主营业务收入为15000万元，营业税金及附加为825万元(营业 税750万元加上城建税及教育费附加75万元)，主营业务成本为10000万元。 　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房 地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地 价款后的余额为销售额。所以营改增后，甲房地产公司主营业务收入为14009.01万 元〔(15000-5000)÷1.11〕，应缴增值税490.99万元〔(15000-5000)÷1.11×0.11-500〕， 城建税及教育费附加为49.10万元，主营业务成本为9500万元(10000-500)。 　　增值税价外税的特点，使得主营业务收入减少了990.99万元;主营业务成本减少 了500万元;营业税金及附加减少了775.9万元，甲企业营业利润合计增加了 284.91万 元(500+775.9-990.99)，从而房地产企业应纳税所得额增加。值得注意的是，甲公司开发成 本中取得的进项税额将影响营业利润和应纳税所得税额。若甲企业开发成本中进项税额增 加，则甲公司应缴纳的增值税和开发成本均减少，企业营业利润和应纳税的税额都增加。反 之，则甲公司应缴纳的增值税会增加，营业利润和应纳税所得额均减少。 　　营改增对房企土地增值税影响 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 　　案例2：预计乙房地产公司2016年销售额15000万元，假设2016年5月1日营改增后乙 企业新开工项目按一般计税办法计算增值税，符合土地增值税扣除项目的金额为项目成本合 计7000万元(假设土地款 3500万元，营改增后可以取得346.85万元的进项税额)，营改增前 营业税税率5%，营改增后增值税税率11%，乙公司无法按项目分摊利息支出，不能提供金融 机构贷款证明，不考虑其他税费。 　　土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，不能按转让房地产项目计算分摊利息支 出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和 的10%以内计算扣除;对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之 和，加计20%的扣除。乙房地产公司合计可以加计扣除30%的成本。 　　营改增前，乙公司销售收入为15000万元，扣除项目金额为9100万 元〔7000×(1+30%)〕，营业税750万元。土地增值税增值额为5150万元，增值率 为52.28%(5150÷9850)，应缴土地增值税为1567.5万元 (5150×40%-9850×5%)。营改增 后，乙公司销售收入为13860.36万元，应缴增值税792.79万 元〔(15000-3500)÷1.11×0.11-346.85〕，扣除项目金额为开发成本8649.10万 元〔6653.15×(1+30%)〕。土地增值税增值额为5211.26万元，增值率 为60.25%(5211.26÷8649.10)，应缴土地增值税为1652.05万 元(5211.26×40%-8649.10×5%) 　　可见，营改增后乙公司土地增值税增加了84.55万元，虽然土地增值税的税率没有 从40%超率累进到50%，但是也