第五园三期高层价格方案HH.docVIP

第五园三期高层价格方案（H2-H3栋） 一、三期高层产品总体情况 第五园三期高层住宅总建筑面积为36830平方米，共有 558 套住宅。 楼栋 户型 套数 户型面积 总面积 映月居(H3) HA 84 39.62 3327.84 HB 84 73.23 6151.44 HC 78 85.65 6680.62 小计 246 　 16159.90 揽月居(H2) HA 108 41.22 4451.86 HB 108 76.32 8243.05 HC 96 83.08 7975.37 小计 312 　 20670.28 开盘总计 558 　 36830.18 三期产品布局的三大特征： 资源：高层部分一字型排开，俯瞰整个第五园景观。 组团及空间形态：地面停车与地下停车相结合的方式；大面积的架空层活动场地，增添了更多休闲娱乐的空间，为业主创造了更多交流的场所；设置婴儿车道，残疾人通道，更具人性关怀。 立面形象：外立面深灰与白色的搭配，突显朴实，厚重的中式民居风格，高端质感涂料，更具品质感，效果美观，风格独特，架空层大堂的石材质感，冰裂纹雕花的装饰，更体现古朴的中式风格。 三期产品的基本户型：HA、 HB 、HC HA：北向小户型，面积约38平，厅房形成完整的大空间，送双层高阳台，落地凸窗。 HB：南向户型，面积约70平，阔绰型一房一卫，送双层高阳台，落地凸窗。 HC：南向户型，面积约84平，紧凑型两房一卫，送超大双层高阳台，主卧送落地凸窗。 所有层高均为2米9。（另有少量的HD户型，即A+B没有拆分的，位于H1栋顶楼，一共六套，此户型附送顶层屋面。） 户型的最大卖点： 各套都带有大露台及落地凸窗，实用空间多。 HA，HB户型可以合并，南北通透，多出一间小书房。 高层景观面宽广，向南可俯瞰第五园整个一，二，三期，同时可以远望正在规划中的第五园五期周边的山景。 二、三期高层客户积累情况分析 开放前客户客户积累情况分析 截止目前第五园三期高层客户积累情况 第五园高层客户积累情况 客户需求户型 客户积累数量 所占比例 一房 31批 4% 两房 306批 39% 四房 295批 37% 不确定 156批 20% 从目前情况来看，客户积累数量一般，同时因为现场缺乏价格、样板间等物料，客户诚意度一般； 经过销售员的引导，大部分客户还是需求正常户型，主要是两房和四房，而对一房需求仅有4%，这也是确保合并户型顺利销售的重要保障。 高层样板间开放后客户积累情况分析 插入中原策划分析 三、市场情况及周边竞争楼盘同类产品对比分析 6月市场情况 龙坂片区在售项目情况 近斯中原在房地产市场是否存在泡沫和房市是否良性健康发展及政府出台相关政策等方面进行了综合市场分析并对近期深圳市二、三级市场数据进行了统计分析 四、三期高层价格表制作总体原则 为确保定价准确，在均价的制定上，通过市场比较法和因素修正法对第五园三期高层产品综合定价，最终确定合理均价，第一批推出单位H2、H3栋的总体均价达到14000元/平方米； HA单位均价保持均价在15500元/平方米左右，HB单位均价保持在13700元/平方米左右，HC单位均价保持在13600元/平方米左右；（个人还是认为HA的单价略低了一点，较为担心综合价值略低的单位会因为此原因被销售，从后面核算中可看出HA最低价14000，HB最低11000，但是知道HA整体均价提高，HB又要降低，明天讨论确定一个最后方案吧。） 保证HA和HB合并后的四房均价在14300元/平方米左右； 总体测算按平均折扣95折计算； 第五园三期高层景观资源较为平均，主要通过垂直价差、户型价差及产品附加值拉开产品的价格以保证产品均好销售； 五、三期高层推盘策略 9月初先推H2和H3，合拼前为558套，合拼后为366套；之后再推H1，合拼前为378套，合拼后为252套； 尽早销售可能存在销售风险的合并HA+HB户型； 面积和户型较为相似的HB和HC单位均价拉近，非正常户型的HB单位均价较正常两房户型的HC单位略高，以便客户选择正常户型的HC单位以保证合并户型的销售； 因HA单位在非正常户型中属户型非常实用且产品附加值较高的单位，因此为保证客户不选择此户型单位，价格方案中将此户型单位均价拔高以保证不拆分销售，目的是保证合并户型销售； 在价格策略上，两批推出产品价格有一定幅度的拉升，高开高走，在树立市场影响力的基础上保证开盘的热销。 六、价格策略影响因素价格明细 水平系数评定： 户型调节价差 HA户型4300元/平方米（4500）、HB户型1600元/平方米（1500）、HC户型1800元/平方米（1700）；这样可以吗？ 楼栋价差 H2、H3的位置差